Comment miser sur les SCPI pour sa retraite

Pour qui souhaite investir dans l’immobilier sans soucis de gestion, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent un outil incontournable. Le principe : un gérant achète des biens dans le secteur tertiaire avec l’épargne de plusieurs investisseurs (murs de boutiques, bureaux, hôtels, etc.) en France et à l’étranger, il en assure la gestion courante et reverse régulièrement une quote-part des loyers aux détenteurs de parts de la SCPI. En 2019, cet investissement a encore affiché un très bon rendement moyen, 4,40 %, contre 4,35 % en 2018.

Si toutefois vous n’aspirez pas à augmenter vos revenus dans l’immédiat, mais que vous anticipez d’en avoir besoin plus tard, par exemple dans dix ans, il peut être opportun de faire l’acquisition de parts de SCPI en passant par un « démembrement » temporaire.

Cette opération consiste à séparer, pour plusieurs années, la nue-propriété d’un bien (droit d’en disposer, notamment de le revendre) de l’usufruit de ce même bien (droit d’en jouir, notamment d’en percevoir les revenus).

Pas d’usufruit, pas de revenus…

Si vous acquérez les parts de SCPI en nue-propriété, sans l’usufruit, vous n’aurez, dans un premier temps, « pas le droit d’encaisser les revenus » (les loyers), détaille Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Ce n’est qu’au terme de la période prévue de démembrement, en général au bout de dix à quinze ans, que l’usufruit s’éteint automatiquement et que vous récupérez, sans frais supplémentaires ni fiscalité, la pleine propriété des parts – donc la faculté de toucher les revenus émanant de la SCPI.

L’opération permet, avant tout, de payer les parts moins cher. La décote est calculée de façon à « compenser la perte de revenus versés par la SCPI à l’usufruitier durant le démembrement », explique Olivier Sénéchal, conseiller en gestion de patrimoine chez OSL, à Caen. Plus le démembrement est long et plus la SCPI verse de dividendes, plus le prix de la nue-propriété de la part sera bas.

Selon la SCPI choisie, la décote va de 27 % à 38 % pour un démembrement de dix ans et de 29 % à 43 % s’il dure quinze ans, d’après Meilleurescpi.com. « Grâce au démembrement, un épargnant peut donc, avec le même budget, acheter la nue-propriété de davantage de parts que s’il réalisait l’opération en pleine propriété », souligne Jonathan Dhiver, le fondateur de ce site.
Deuxième avantage : comme c’est l’usufruitier qui touche les revenus fonciers, c’est lui qui règle l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux liés à ces derniers. Ainsi, « le nu-propriétaire n’augmente pas sa pression fiscale pendant le démembrement », relève M. Sénéchal. D’autant plus intéressant que vous êtes fortement imposé…

Des parts démembrées difficiles à vendre

« L’achat de la seule nue-propriété est une excellente solution pour qui veut s’assurer des revenus différés », résume Valérie Bentz, responsable des études patrimoniales à l’Union financière de France. Une formule particulièrement adaptée pour un actif anticipant une chute de revenus lors du passage à la retraite, mais aussi pour un jeune senior souhaitant se préparer une hausse de revenus pour son entrée dans le quatrième âge, pour contribuer à financer une éventuelle dépendance, notamment.

Et si, finalement, vous n’avez pas besoin de revenus à la fin du démembrement ? Il sera possible de revendre la pleine propriété des parts, pour récupérer un capital.

Et si vous mourez avant d’avoir récupéré l’usufruit ? Lors de votre succession, vos parts démembrées seront transmises à vos héritiers. Les droits à payer seront calculés sur la valeur majorée de la nue-propriété des parts, qui dépendra du nombre d’années restant avant l’extinction de l’usufruit.

Malgré les nombreux avantages de l’achat en nue-propriété des parts de SCPI, attention à ne pas sous-estimer ses deux inconvénients : vous ne toucherez rien pendant la durée du démembrement (d’où l’intérêt de disposer, en parallèle, de placements dont vous pourrez si besoin tirer des revenus) et il est très difficile de vendre la nue-propriété de parts de SCPI en cours de démembrement, il faut trouver soi-même un acheteur.