comment sont imposées les SCPI

Les dividendes que versent régulièrement les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) aux investisseurs, les « porteurs de parts », sont issus de la location des immeubles qu’elles gèrent. Ils sont donc, à ce titre, considérés comme des revenus fonciers. Pour les épargnants, l’imposition de ces derniers peut prendre deux formes.

A la triple condition d’être déjà propriétaires d’un bien locatif, d’en percevoir des revenus fonciers et de toucher chaque année un total de loyers et de revenus issus de leurs SCPI de moins de 15 000 euros (avant imputation des charges et des intérêts d’emprunt), les particuliers sont soumis par défaut au régime du microfoncier.

Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’intégralité des revenus fonciers bruts. Les 70 % restants sont intégrés aux autres revenus (salaires, pensions de retraite, etc.) et imposés au barème classique de l’impôt sur le revenu. « Ces revenus fonciers sont en outre soumis chaque année aux prélèvements sociaux de 17,2 % », rappelle Olivier Rozenfeld, consultant senior pour le groupe Harvest.

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Ceux qui ne répondent pas aux critères précédemment énoncés, ou qui décident de renoncer au microfoncier, sont imposés au régime réel. Dans ce cas, ils déduisent des revenus fonciers bruts qu’ils encaissent l’intégralité de leurs charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.). Le solde restant étant ensuite imposé avec leurs autres revenus au barème classique, avec en plus, les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Plus-values exonérées après trente ans

Petite subtilité pour les SCPI investissant dans des actifs localisés à l’étranger : pour éviter que les revenus tirés de ces biens ne subissent une double taxation (ils ont déjà été fiscalisés dans le pays où est situé l’immeuble), ils ne génèrent pas d’impôt supplémentaire en France pour les porteurs de parts. Et comme il s’agit de revenus de source étrangère, ils échappent aussi aux prélèvements sociaux.

Attention, ces revenus entrent quand même dans la base taxable des épargnants : ils peuvent donc, mécaniquement, faire grimper leur tranche marginale d’imposition.

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Au moment de la revente, le régime de taxation classique des plus-values immobilières s’applique : si les parts sont cédées plus cher qu’elles n’ont été achetées, la différence est soumise à une taxation forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Toutefois, à partir de la sixième année de détention, un abattement est appliqué sur la base taxable. Il y a deux barèmes.

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