comment sortir d’un investissement défiscalisant

Robien, Scellier, Duflot et Pinel… Depuis des années, les dispositifs immobiliers de défiscalisation dans le neuf se suivent et se ressemblent presque tous. Leur point commun ? Un avantage fiscal à l’entrée consenti au futur propriétaire bailleur en contrepartie d’un engagement de location du bien sur six, neuf, douze voire quinze ans, cette durée étant variable selon les lois. Une fois arrivé à ce terme, que faire ?

Pour commencer, il ne faut pas se tromper de date de sortie du dispositif. « Il y a souvent une confusion. Dès lors qu’ils remplissent la déclaration d’impôt pour bénéficier de leur ultime avantage fiscal, lié à cet investissement, les propriétaires pensent qu’ils peuvent vendre aussitôt leur bien. C’est faux, le point de départ de l’engagement commence à la date du premier bail. Il convient d’être vigilant », insiste Pascale Tardieu, conseil en investissement financier à Paris.

Ce « détail » est crucial, car, en cas de sortie par erreur et avant le terme — même de quelques mois — prévu par la loi, le contribuable risque une requalification fiscale et d’avoir à rembourser des avantages fiscaux consentis. « Les conditions de sortie sont différentes selon les lois. Il faut se replonger dans les règles du dispositif concerné. Dans 90 % des cas, c’est la date de première mise en location, dans d’autres, c’est la date d’achèvement des travaux », précise Yves Mazin, associé au cabinet de gestion de patrimoine Version Patrimoine.

Lorsque l’échéance arrive, le choix est binaire : conserver le bien ou le vendre.

Quelle que soit l’issue, il convient d’anticiper les scénarios environ deux ans avant le terme de l’engagement. A cet horizon, on a souvent une idée de l’existence ou pas d’une plus-value. Certains savent qu’ils ont acheté trop cher, tandis que d’autres peinent à louer leur bien, car il existe trop d’offres au niveau local.

« Si l’opération n’a pas été rentable, mieux vaut vite arrêter les frais », affirme Philippe Parguey, directeur général de Nortia. C’est ce qu’a fait Isabelle B. Dix ans après avoir « surpayé » un appartement en loi Robien à Lille (Nord), elle vient de le revendre 110 000 euros. « En faisant le bilan des flux entrants (vente incluse) et sortants de cette opération, elle a gagné 16 000 euros sur dix ans. Si elle n’a pas fait une bonne affaire, au moins elle n’a pas perdu d’argent », commente Yves Mazin.

Vente occupée

Autre intérêt d’anticiper la vente : s’il reste moins de trois ans à courir, choisir stratégiquement le dernier locataire. « Même si le bail est de trois ans minimum, on peut s’arranger pour choisir un profil de ménage susceptible d’être mobile avant ce terme. C’est un atout pour la libération future du bien », explique Yves Mazin. En cas de cession, il faudra composer avec le locataire en place, « car la date de fin du bail coïncide rarement avec la fin de l’engagement de location », souligne Pascale Tardieu.

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