Des crédits immobiliers plus difficiles à obtenir

Des crédits immobiliers plus difficiles à obtenir

Des crédits immobiliers plus difficiles à obtenir 1

Le robinet du crédit est-il en train de se tarir ? « Le taux de refus des dossiers de crédit immobilier par les banques est passé de 9 % fin 2019 à 16 % au troisième trimestre 2020 », observe Hervé Hatt, le directeur du courtier en crédit Meilleurtaux.com. Une réticence soudaine sans lien direct avec l’épidémie de Covid-19.

Petit retour en arrière. En décembre 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) appelle les banques à la prudence sur la distribution des crédits immobiliers afin de protéger les ménages. Cette autorité chargée de surveiller le système financier limite à vingt-cinq ans la durée des prêts et rappelle que l’endettement de l’emprunteur doit rester inférieur à 33 % de ses revenus.

« En encadrant la prise de risque de façon uniforme au-delà de ce que font déjà les banques, les recommandations du HCSF limitent l’appréciation qualitative des dossiers réalisée par les banques », constate Vincent Menvielle, directeur de l’offre à La Banque postale. Autrement dit, les réseaux ne peuvent plus faire dans la dentelle : la règle s’applique à tous les clients. Et les recommandations du HCSF continuent à s’appliquer, bien que le confinement ait mis un coup d’arrêt naturel à la production de crédit entre mars et avril.

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« Le plafond du taux d’endettement à 33 % impacte tous les emprunteurs, quel que soit leur niveau de revenus », résume Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto. Reste à trouver des solutions pour rester sous la barre fatidique. « Lorsqu’un client ou un prospect présente un dossier affichant un taux d’endettement supérieur à 33 %, nous pouvons lui demander de présenter un apport plus important, ou d’allonger la durée dans la limite du plafond de vingt-cinq ans », confirme Benjamin Leroy, responsable du développement commercial sur le marché des particuliers de la Société générale.

Les primo-accédants aux revenus modestes sont concernés au premier chef. « L’apport moyen est en hausse de 8 % au premier semestre 2020 », confirme de son côté Vincent Menvielle, à La Banque postale, particulièrement présente auprès de la clientèle en accession sociale. Mais l’absence d’apport ne ferme pas toujours la porte des banques. « Il reste possible d’emprunter sans apport à condition de respecter le taux d’endettement maximal de 33 % », confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com, qui précise que 37 % des dossiers financés depuis le 11 mai disposent de moins de 5 % d’apport.

Secteurs à risque

Plus inattendues, les recommandations du HCSF impactent les clients aisés, parmi lesquels les investisseurs, qui ne peuvent plus, eux non plus, dépasser le taux d’endettement de 33 %. « Nous pouvions aller jusqu’à 40 % ou 45 % de taux d’endettement pour les emprunteurs à hauts revenus. Désormais, la moitié des demandes de simulation réalisées par des investisseurs sur notre site ne sont plus finançables, faute de respecter le seuil des 33 % », note Pierre Chapon.

Concrètement, le HCSF ne tient pas compte du « reste à vivre » généralement étudié par les banques avant d’octroyer un crédit. Ainsi, un couple gagnant 10 000 euros par mois peut se permettre de rembourser 4 000 euros de crédits puisque son reste à vivre, de 6 000 euros dans notre exemple, suffit amplement à couvrir ses autres besoins. Hier, ce dossier passait malgré un taux d’endettement de 40 %. Désormais, ce n’est plus le cas, sauf dans le cadre des dérogations autorisées par le HCSF, dans la limite de 15 % des dossiers de chaque établissement.

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Autre difficulté pour les emprunteurs, la crise économique incite elle aussi les banques à redoubler de prudence. Les salariés de secteurs particulièrement affectés comme le tourisme, l’hôtellerie ou l’aéronautique éprouvent d’ores et déjà plus de difficultés à emprunter. « Les banques n’ont pas à justifier leur refus. Mais notre expérience nous confirme qu’elles sont devenues plus exigeantes pour les salariés de secteurs à risque », ajoute Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi. Un avis partagé par Maël Bernier : « Cette prudence est légitime de la part des banques et protège ces clients qui risqueraient de se retrouver dans des situations compliquées s’ils perdaient leur emploi. »

Autre élément perturbateur, le nouveau taux d’usure qui est passé de 2,97 % pour les crédits à plus de 20 ans au 1er juillet 2019 à 2,57 % aujourd’hui. Cette forte baisse interdit automatiquement à certains ménages d’emprunter, car le taux effectif (qui comprend le taux du crédit, celui de l’assurance crédit et certains frais) que leur proposent les banques dépasse le taux de l’usure, ce qui n’est pas autorisé. « Cela exclut particulièrement les primo-accédants sans apport, et les seniors pénalisés par le poids de l’assurance emprunteur », constate Philippe Taboret.

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