deux placements atypiques et fiscalement avantageux

Pinel, Malraux, Denormandie… Qui cherche à investir dans le foncier en effectuant une bonne opération sur le plan fiscal se voit généralement proposer un de ces dispositifs d’investissement locatif aux noms de ministres. D’autres solutions moins connues existent. En voici deux.

Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier

Participer à la production de logements sociaux (ou à loyer intermédiaire) dans des zones où les prix sont élevés et où il est difficile de se loger, tout en réalisant un investissement intéressant sous bien des aspects, c’est possible grâce au dispositif de l’« usufruit locatif social ».

Le principe : vous achetez la nue-propriété (la possession) d’un logement, alors que son usufruit (le droit de jouir du bien) est simultanément acquis par un bailleur social pour une durée déterminée, quinze ans au minimum.

Il s’agit d’un démembrement de propriété, celle-ci se retrouvant scindée en deux. Pendant la durée de ce démembrement, c’est le bailleur institutionnel qui va mettre le logement en location et percevoir les loyers. A charge pour lui de gérer et d’entretenir le bien et les parties communes.

A terme, le bail prend automatiquement fin et l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut continuer à le louer, y habiter ou le vendre. De son côté, le bailleur remet le logement et les parties communes en l’état et propose un nouveau logement au locataire dans son parc immobilier, sauf si celui-ci a conclu un bail en direct avec vous.

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« Même si l’on ne peut pas à proprement parler de niche fiscale, ce dispositif comporte de nombreux avantages, notamment fiscaux », explique Alexandra Tirmont, collaboratrice à Dyadeis Notaires, membre de Groupe Monassier (Rennes). Premier avantage : le prix d’acquisition. Vous profitez d’une décote de 30 % à 40 % de la valeur du bien.

Plus la durée du démembrement est longue, plus cette décote est élevée, car elle correspond peu ou prou au montant des loyers qui vous auraient été versés si vous aviez loué vous-même le bien. Mais comme vous ne percevez, en réalité, aucun loyer durant quinze ans au minimum, vous n’avez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux supplémentaires à payer.

Si l’investissement a été financé à crédit, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers, ceux perçus au cours de la même année ou des dix suivantes. Cet investissement n’aura, par ailleurs, aucun impact en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier en est redevable.

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