En 2020, les volumes de vente ont bien résisté à la crise (Meilleurs Agents)

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Un an après le début de la crise sanitaire, l’heure est au bilan pour le marché immobilier. Selon le baromètre Meilleurs Agents, s’il a été durement éprouvé dans son fonctionnement, il a malgré tout très bien résisté. Notamment en termes de volumes de transactions, puisque l’année 2020 se conclut à plus d’un million de ventes. De quoi faire de cette année pourtant chaotique « un des meilleurs crus de l’immobilier », selon le baromètre.

En 2020, le marché totalement à l’arrêt pendant le premier confinement, a entrainé une chute de 75 % des promesses de vente. Mais c’était sans compter le rebond technique qui s’en est suivi. Le marché est reparti de plus belle connaissant, dès la seconde quinzaine de mai, un phénomène de rattrapage particulièrement brusque et rapide avec +370 % de promesses de vente signées. Au point, à la mi-juillet, d’enregistrer +15 % de transactions supplémentaires par rapport aux projections annuelles de Meilleurs Agents.

Si l’annonce du second confinement aurait pu faire craindre un nouveau passage à vide du marché, il en a finalement été tout autrement avec un impact très modéré et une absence de rebond technique. Ainsi, seulement 10 % de transactions immobilières attendues n’ont pu être réalisées. « L’année 2020 était partie pour être une année exceptionnelle, avec une dynamique plus importante que 2019 », déclare Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Côté prix : une année à deux vitesses

Globalement, les prix ont continué à augmenter au niveau national depuis le début de la crise sanitaire, il y a tout juste un an (+2 %). Pour autant, Meilleurs Agents note depuis la rentrée un changement de tendance orienté vers une stabilisation des prix.

Alors que la hausse des prix observée début 2020 s’est poursuivie sur tout le territoire à la sortie du premier confinement et tout au long de l’été (+0,7 % à Paris, +1,9 % dans les dix plus grandes agglomérations, +1,5 % dans les cinquante plus grandes villes et +0,7 % en zone rurale entre le 1er mars et le 1er septembre 2020), elle connaît en effet depuis septembre un net ralentissement.

Si les zones rurales semblent pour le moment épargnées par ce phénomène de tassement des prix, c’est loin d’être le cas du reste de l’Hexagone. Entre le 1er septembre 2020 et le 1er mars de cette année, Paris a ainsi enregistré un recul de ses tarifs de 2,5 %. Même constat du côté des dix plus grandes métropoles qui ont elles aussi vu leurs prix se stabiliser (-0,1 %). Quant au marché des cinquante plus grandes villes de France, si les prix sont encore au vert depuis la rentrée, leur rythme de croissance a nettement diminué (0,3 % depuis septembre, soit 1,2 points de moins qu’au cours des six mois précédents).

Ce coup de frein du dernier semestre touche de manière hétérogène les principales agglomérations. Les grandes villes avec des prix élevés telles que Paris, Lyon sont les plus impactées et observent une nette rupture dans la dynamique de leur marché. D’autres tendent à confirmer la phase de stabilisation de leurs prix anticipée depuis plusieurs mois, à l’instar de Montpellier et Marseille. « Certaines villes continuent malgré tout à progresser même si la pression haussière est un cran au-dessous de ce que pouvait laisser augurer l’euphorie des premiers mois de 2020. C’est le cas de Strasbourg, Rennes, Nantes et Lille », commente Thomas Lefebvre.

Une lente érosion de la demande

Plus ou moins marqué selon les communes, cet essoufflement des prix constaté au cours des six derniers mois s’explique par l’érosion progressive de la demande depuis un an, selon Meilleurs Agents. En mars dernier, avant l’annonce du premier confinement, le marché faisait en effet face à un véritable engouement de la part des candidats à la propriété. À Paris, tout comme dans les dix plus grandes villes de France, l’Indice de Tension Immobilière (ITI) de Meilleurs Agents attestait d’un nombre d’acquéreurs largement supérieur à celui des vendeurs. Strasbourg ou Lille, par exemple, comptaient respectivement 33 % et 30 % d’acheteurs de plus que de vendeurs.

Quant à Rennes, Nantes, Toulouse, Paris et Montpellier, leur ITI dépassait à toutes les 20 %. Même Bordeaux et Marseille, où la demande avait fléchi au cours des dernières années, avaient à ce moment-là connu un regain d’intérêt (10 % d’acheteurs en plus que de vendeurs). Concrètement, dans la plupart des grandes métropoles, Paris en tête, la tension immobilière atteint à l’heure actuelle un ratio proche d’un acheteur pour un vendeur.

« Plusieurs facteurs expliquent cette fragilisation de la demande. D’une part, on retiendra la défiance des ménages face à l’incertitude des prochains mois, notamment une fois levés les filets de sécurité mis en place par l’Etat. En effet, la fin des dispositifs d’activité partielle pourrait entraîner une hausse rapide du chômage. D’autre part, il faut considérer la lassitude des Français face à une crise sanitaire qui semble se prolonger », explique Thomas Lefebvre.

À l’approche du printemps, saison traditionnellement extrêmement dynamique pour l’immobilier, la perspective d’un marché un peu plus morose qu’à l’accoutumée devrait donc se confirmer. Pour autant, l’activité devrait se maintenir à des niveaux relativement élevés aidée en cela par des taux de crédit toujours très bas (moins d’un 1% en moyenne sur 15 ans1) et une augmentation de l’épargne des ménages en 2020 (200 milliards d’euros au cours de l’année) qui pourrait accroître leur apport personnel.