En attendant l’acquisition définitive de Primonial, Altarea dépasse ses objectifs en 2021

Alain Taravella

Alors qu’Altarea s’apprête à « écrire un nouveau chapitre de son histoire avec l’acquisition de Primonial », selon Alain Taravella, président fondateur du groupe, la SIIC présente des résultats 2021 supérieurs à ses objectifs. Altarea affiche en effet un résultat net récurrent (FFO) part du groupe en progression de 14,8 % à 264,4 M€, contre un objectif initial de +10 %. Par action, le FFO part du groupe s’élève à 14,35 € (+9,3 %) après prise en compte de l’effet dilutif lié aux actions créées en 2021 et à l’application de la norme IAS 33.

Ces résultats s’expliquent par la contribution positive de tous les métiers du groupe : +3,4 M€ en commerce (soit +4,5 %) ; +1,9 M€ en logement (soit +1,5 %) ; +26,6 M€ en immobilier d’entreprise (soit +83,0 %), porté par le report attendu de résultat 2020 lié à la cession de 15 % de Bridge début 2021 et par la montée en puissance de l’activité dans les métropoles régionales ; et +2,2 M€ d’autres résultats.

L’actif net réévalué de continuation dilué est quasi stable (+0,6 % à 157,4€/action) après la prise en compte de l’impact dilutif des augmentations de capital ayant entraîné une dilution de -1,9 €/action.

Altarea a levé 990 M€ de fonds propres depuis le 1er janvier 2021, dont la plus grande partie en vue du financement de l’acquisition de Primonial. L’agence de notation S&P Global a confirmé le 30 juin 2021 la notation Investment Grade du groupe avec la note BBB-, assortie d’une perspective négative. Au 31 décembre 2021, la situation de liquidité du groupe est de 3,4 Mds€. Altarea a également sécurisé un crédit syndiqué de 800 M€ à 5/7 ans auprès d’un pool de banques partenaires, qui sera tiré le jour de l’acquisition de Primonial (non inclus dans la liquidité à fin 2021). Par ailleurs, Altarea affiche un LTV en baisse de 8,9 points à 24,1 % (vs 33 % en 2020).

Un dividende de 9,75 €/action sera proposé à l’assemblée générale du 24 mai 2022, au titre de l’exercice 2021, en augmentation par rapport à 2020 (+2,6 %). Une option de conversion partielle du dividende en titres sera également proposée aux actionnaires. Ceux-ci pourront au choix opter entre : un versement à 100 % en numéraire ; un versement en titres à hauteur de 50 %, et en numéraire à hauteur de 50 %.

« Au-delà de la performance financière, il faut surtout retenir qu’Altarea a mis en œuvre au cours des deux dernières années une stratégie de transformation fortement créatrice de valeur, note Alain Taravella. Notre dispositif opérationnel a tout d’abord été renforcé et nous disposons d’une offre complète nous permettant d’aborder le marché de la transformation urbaine de façon systématique. Notre couverture territoriale a été complétée afin d’accompagner les nouvelles dynamiques résidentielles et une feuille de route ambitieuse a été assignée à chacune de nos marques. Plus que jamais, Altarea est le leader de l’immense marché de la transformation urbaine ».

« Nous avons ensuite mis en œuvre une stratégie d’asset management en commerces avec une augmentation du volume d’actifs gérés pour le compte de grands partenaires, ajoute Alain Taravella. Après avoir fortement subi la crise sanitaire, la classe d’actif commerces redevient attractive et les perspectives de rebond sont particulièrement fortes, sous réserve bien évidemment de l’évolution de la situation sanitaire ».

« Notre modèle a enfin été organisé pour être à la hauteur de nos responsabilités environnementales et sociétales. Leader de la transformation urbaine, Altarea met en œuvre les solutions qui rendront nos villes plus sobres, plus inclusives et surtout plus agréables à vivre car notre projet est de fabriquer aujourd’hui la ville de demain ».

« Dans un contexte macroéconomique et politique plein d’incertitudes en ce début d’année, l’immobilier constitue la valeur refuge par excellence, notamment dans un environnement inflationniste. Altarea, grâce à son modèle diversifié, aborde cette année avec confiance ».

Logement : septième année consécutive de progression des résultats

Le groupe a connu sept années consécutives de croissance continue de ses résultats logement dans un contexte de cycles successifs particulièrement variés. En 2021, Altarea a réorienté sa politique commerciale en direction des particuliers dans un contexte de rareté de l’offre.

Début 2021, l’activité restait pénalisée par les retards de mises à l’offre, conséquence de la pandémie de Covid-19, de l’allongement des délais d’obtention des permis de construire et de la stratégie commerciale menée en 2020 (ventes en bloc), ayant réduit l’offre disponible. La pénurie d’offre s’est progressivement résorbée notamment sur la fin de l’année grâce au travail mené sur l’ensemble des étapes du cycle de production ainsi que par le développement de nouveaux territoires (villes de taille moyenne situées le long d’axes de transports, dans des zones littorales ou frontalières bénéficiant d’une dynamique favorable).

En 2021, Altarea a réorienté l’offre disponible vers les particuliers, dont les réservations ont progressé de +27 % en valeur (+42 % pour l’investissement locatif). « Les ventes aux particuliers sont ainsi redevenues majoritaires alors que les ventes aux institutionnels retrouvent quasiment leurs niveaux d’avant crise ».

Commerce : déploiement de la stratégie d’asset management

En matière de commerce, la stratégie d’Altarea consiste à augmenter le volume d’actifs sous gestion (5,3 Mds€ fin 2021) tout en continuant à détenir des participations dans certains actifs (2,4 Mds€ en quote-part). Cette stratégie est mise en œuvre à la fois au travers de partenariats sur des actifs existants (dont Altarea détient une participation) et par des mandats de gestion gagnés auprès de tiers. L’exposition capitalistique d’Altarea représente ainsi 45 % de la valeur des actifs gérés.

En 2021, la valeur des actifs sous gestion a progressé de +6 % (+1,6 % vs 2019). Cette progression provient : du gain du mandat d’asset management du centre commercial Espace Saint-Quentin (actif de 60 000 m² situé à Montigny-le-Bretonneux) confié par Allianz Real Estate ; de la livraison de la dernière tranche de la gare Paris-Montparnasse dans le respect du calendrier et du budget initial et sans interruption d’exploitation ; d’une stabilité globale de la valeur des autres actifs gérés (dont +0,15 % sur la quote-part détenue).

Altarea a par ailleurs conclu plusieurs partenariats avec Crédit Agricole Assurances portant sur 1 Md€ de commerces. Ces partenariats (51 % pour Altarea et 49 % pour Crédit Agricole Assurances), portent sur deux types d’actifs performants à long terme, les retail parks d’une part et les commerces de flux en gare d’autre part : Alta Retail Parks porte sur 9 retail parks français détenus par Altarea. Ce partenariat a été finalisé en décembre 2021 ; Alta Infrastructures porte sur les commerces de la gare Paris-Montparnasse et sur 5 gares italiennes détenues par Altarea. Ce partenariat, finalisé début 2022, pourra intégrer ultérieurement d’autres opportunités d’investissement dans des gares en Europe.

Ces partenariats ont permis à Altarea de lever 485 M€ de fonds propres. 

L’année a été marquée par une succession de mesures de restriction (notamment au 2ème trimestre) et par la mise en place du pass sanitaire à l’été. A chaque fois que ces mesures ont été allégées, « la performance des centres a fortement repris avec une nette hausse du panier moyen par rapport à 2019 (progression du chiffre d’affaires des commerçants de +1 % entre juillet et décembre 2021 pour une fréquentation en baisse de -13 % sur la même période) ».

L’activité locative a été dynamique tout au long de l’année 2021 (325 baux signés pour un loyer minimum garanti de 33 M€, soit le niveau de 2019). Les baux renouvelés ou recommercialisés l’ont été avec des niveaux de loyers quasi stables. La vacance s’est nettement réduite et ressort à 2,9 % à fin 2021 (-1,3 point sur un an) proche de ses niveaux d’avant crise. Le taux de recouvrement s’établit à 88,3 %. 

Immobilier d’entreprise : succès du modèle diversifié

En immobilier d’entreprise, le groupe gère un pipeline de plus de 5 Mds€ de valeur potentielle pour un risque limité en quote-part au 31 décembre 2021. En Île-de-France, le groupe a connu des avancées significatives avec notamment : la vente de 15 % de Bridge à Crédit Agricole Assurances. Cet immeuble de 58 000 m² livré en mars 2021 est intégralement loué à Orange dont il constitue le siège social mondial. Altarea détient encore 10 % de cet actif emblématique, qui ont vocation à être cédés en 2022 ; et à Paris La Défense avec la vente de Bellini (18 000 m²) à Swiss Life Asset Management et la location d’Eria (26 000 m²) à Campus Cyber.

En région, Altarea a su capitaliser sur son savoir-faire pour répondre aux attentes de ce marché en fort développement. L’année 2021 confirme cette tendance, avec notamment 3 opérations vendues : une plate-forme logistique de 50 000 m² à Béziers, un immeuble de bureau de 15 000 m² à Mérignac près de Bordeaux pour Groupama, ainsi qu’un immeuble de 6 000 m² pour le Sytral à Villeurbanne ; 8 opérations nouvelles maîtrisées (2 opérations de bureaux à Lyon, 3 opérations à Aix-en-Provence et 3 opérations logistiques à Nantes et Angers) ; 8 livraisons (pour 125 000 m² de bureau, de campus et d’hôtels à Nantes, Marseille, Toulouse, Bordeaux…) ; et le lancement du chantier du futur campus de l’EM Lyon business School sur 30 000 m² dans le quartier de Gerland au cœur du 7ème arrondissement.

Perspectives : vers un modèle moins capitalistique et plus récurrent 

« Le résultat opérationnel des activités de promotion et de commerce est attendu en progression significative en 2022 tant par rapport à 2021 que par rapport à 2019, déclare Alain Taravella. Cette perspective intègre une forte hausse des résultats logement, l’impact des partenariats commerces et le retour à la normale des encaissements de loyers, le tout sous réserve de la situation sanitaire. Au total, avec l’intégration de Primonial à partir de sa date d’acquisition, le groupe attend une progression significative de son FFO part du groupe 2022, malgré la montée en puissance rapide de l’impôt sur ses activités taxables. Le niveau de la hausse par action sera communiqué à l’occasion des résultats semestriels, intégrant Primonial pour la première fois.

« Avec l’acquisition prochaine de Primonial, Altarea devrait connaitre une profonde évolution de son modèle, qui deviendra alors moins capitalistique et plus récurrent, poursuit Alain Taravella. Le groupe réitère son ambition de croissance à horizon 2025 d’atteindre un FFO/action entièrement dilué compris entre 18 et 20 €. Cette perspective sera développée à l’occasion d’un Investor Day prévu à l’automne prochain où Altarea présentera sa nouvelle organisation opérationnelle et son nouveau modèle de croissance ».

« Les perspectives d’Altarea sont structurellement fortes car elles reposeront demain à la fois sur la dynamique de l’immense marché de la transformation urbaine et sur celle du marché de l’épargne immobilière », ajoute-t-il.

*Résultats complets ci-joints.