En période d’incertitude, le résidentiel en bloc renforce son attractivité (Primonial REIM)

Henry-Aurélien Natter
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Primonial REIM publie une récente étude qui revient sur les marchés du bureau, du commerce, du résidentiel, de la sante et de l’hôtellerie.  « Si le confinement a pesé sur le volume d’investissement en immobilier de bureaux, les montants engagés restent pourtant largement supérieurs à la moyenne décennale », relève en premier lieu Henry-Aurélien Natter, responsable recherche de Primonial REIM. L’investissement en immobilier de bureaux en France a totalisé 8,5 Mds€ au premier semestre 2020 (-22 % sur un an), dont environ 7,2 Mds€ pour le seul marché francilien. Les bureaux localisés à Paris et en première couronne Ouest & la Défense ont représenté une large majorité des investissements. Le marché aura été particulièrement animé par les transactions supérieures à 200M€. « On retiendra l’acquisition par LaSalle IM de l’actuel siège de BNP Paribas Asset Management rue Bergère dans le 9e arrondissement de la capitale. L’Est parisien a également animé le marché avec l’acquisition par Primonial REIM de l’immeuble Valmy pour plus de 216 M€ et principalement occupé par BNP Paribas. »

Le taux de rendement du bureau prime QCA se maintient sous la barre des 3 %. L’environnement de taux bas (OAT 10 ans) va se poursuivre dans les prochains mois et permettant d’offrir une prime de risque toujours très favorable à l’immobilier de bureau core (270 pb fin juin 2020).  « Impactée par la période de confinement strict, la demande placée chute, poursuit Henry-Aurélien Natter. La mise sous cloche de l’économie a entraîné un arrêt artificiel de la demande placée au deuxième trimestre 2020 avec moins de 200 000 m2 transactés. Malgré ce repli du volume de transactions, les loyers faciaux moyens se sont positionnés à 412€/m2/an pour les loyers de seconde main (+7,5% sur un an) et à 408€ m2/an pour les biens neufs ou restructurés (+2,5% sur un an). L’offre immédiate progresse pour se positionner à 2,99 millions de m2 disponibles fin juin 2020 (+5% sur un an). Les mesures d’accompagnement progressent très légèrement et ressortent à 20,9% durant le deuxième trimestre 2020 contre 20 % un an auparavant.

« La crise sanitaire a servi de révélateur. Si la période de confinement liée à la crise sanitaire du Covid-19 a permis de tester à grande échelle le 100 % télétravail, il est également apparu que le travail dématérialisé ne pouvait pas être généralisable dans le temps à l’ensemble des organisations (…). Si la crise sanitaire a remis en question un certain nombre de principes, elle a démontré que la notion d’usage allait devenir un élément central du maintien de la valeur immobilière. En effet, le bureau est un lieu nécessaire aux échanges, au maintien du lien social et du sentiment de cohésion d’une équipe. Ainsi, en plus de l’emplacement, de la conception et de la connexion aux transports, la notion d’usage, sans doute couplée à des normes sanitaires renforcées (distanciation sociale, etc.), contribuera à alimenter la compétitivité entre les immeubles efficients et ceux obsolescents. »

Près de 2 Mds€ ont été investis en immobilier de commerce au premier semestre 2020 (+19 % en un an), le marché a totalisé un flux de capitaux supérieur à sa moyenne décennale. L’Ile-de-France et Lyon ont une nouvelle fois concentré une très large majorité des transactions. Parmi les faits marquants du semestre, on retiendra la création d’un partenariat entre Unibail-Rodamco-Westfield (45,8%) avec Crédit Agricole Assurances et La Française (54,2%) portant sur un portefeuille de 5 centres commerciaux. La valeur totale de ces actifs représente 2 Mds€. « Cette seule transaction contribue donc pour près de la moitié aux volumes du semestre. L’ensemble des actifs de commerce ont connu une décompression de leur taux de rendement à l’exception de l’alimentaire (type supermarché). » Les taux des actifs prime en pied d’immeuble ont enregistré une remontée de leur taux de 25 pb sur un trimestre à 3 % fin juin 2020. Les centres commerciaux et les retail parks ont enregistré une décompression respectivement de 25 pb et 50 pb sur un trimestre, pour se positionner respectivement à 4,1 % et à 5,25 % fin juin 2020. « Il est à noter que ce mouvement de décompression avait commencé dès le quatrième trimestre 2019 et ne revêt pas le caractère extrême anticipé par certains. »

Les valeurs locatives en pied d’immeuble sont restées stables pour les artères des grandes métropoles les plus attractives alors que des corrections ont une nouvelle fois été observées pour les emplacements où les flux piétons se tarissaient déjà dans les villes secondaires avant la crise. « La période de confinement semble avoir agi comme un accélérateur de la polarisation du marché entre, d’un côté, Paris et les grandes métropoles régionales avec des valeurs qui se maintiennent même sur les emplacements secondaires, et de l’autre côté, les villes ou des zones périphériques avec une vacance élevée et des valeurs locatives soumises à d’importantes corrections, estime Primonial REIM Enfin, pour le moment, le confinement n’a pas eu de conséquence sur les valeurs des commerces de proximité et alimentaires. »

Le confinement généralisé marque un coup d’arrêt, les mises en vente chutent pour le neuf en résidentiel. Avec 368 800 mises en chantier lancées à mai 2020 (cumul 12 mois), les deux mois de confinement généralisé ont impacté fortement l’activité du logement neuf (-10,2%) par rapport à fin 2019. Les mises en ventes des promoteurs immobiliers à destination des particuliers ont reculé fortement au premier trimestre 2020 (-27,9% sur un an).

Si le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat (à long terme et à taux fixe) a connu une hausse durant le confinement, c’était bien un effet temporaire, car la tendance est à la baisse (-19 points sur un an) et s’est positionné à 1,25 % en mai 2020. La politique de la BCE de maintenir inchangés ses taux directeurs en 2020 contiendra le taux de crédits à l’habitat à des niveaux historiquement bas en France. Si l’accès aux prêts semble se détériorer, notamment pour les primo-accédants, cela renvoie plutôt aux recommandations du HCSF qui a imposé des garde-fous afin que l’endettement des ménages français ne deviennent pas un risque systémique.

« En période d’incertitude, le résidentiel en bloc renforce son attractivité. Le marché du résidentiel en bloc destiné aux institutionnels avoisine les 2 Mds€ d’investissement au premier semestre 2020 (+72 % en un an). » Ce sont les investisseurs français qui ont été les plus actifs. Alors que les loyers plafonnés ont fait leur retour à Paris depuis plus d’un an, les taux de rendement se sont légèrement compressés par rapport à fin 2019 pour le prime et sont dorénavant compris entre 2,2 % et 2,8 % pour le résidentiel parisien et entre 3,4 % et 6 % en régions. Parmi les principales transactions du premier semestre 2020, la Caisse des Dépôts et Consignations a été très active avec les acquisitions de 92 logements en Vefa à Asnières-sur-Seine auprès de Cogedim et Coffim ou encore de 238 logements auprès du groupe Réalités. Primonial REIM s’est également distingué avec l’acquisition pour 109 M€ d’un programme mixte, incluant notamment 362 logements, en VEFA à Ivry-sur-Seine.

« La crise sanitaire actuelle a révélé l’importance et le besoin vital de nos sociétés en infrastructures de santé, poursuit Henry-Aurélien Natter. Dès le début de l’année 2020, les autorités françaises avaient entrepris de répondre aux enjeux liés aux grand âge et à l’autonomie avec le lancement d’un plan stratégique ‘‘Vieillir en bonne santé 2020-2022’’ ».

Le volume d’investissement en immobilier de santé (Ehpad et maisons de retraite) a totalisé environ 150 M€ au premier semestre 2020. La baisse du volume d’investissement par rapport à la même période en 2019 (-45% en un an) s’explique par le manque de produits disponibles à la vente durant le confinement. Le marché devrait connaître un certain dynamisme d’ici la fin de l’année car de nombreux acteurs ont affiché leur volonté d’allouer d’importants volumes de capitaux en immobilier de santé dans les mois à venir sur l’ensemble des pays européens. Concernant les principales transactions qui ont animé le marché, on retiendra l’acquisition par Primonial REIM pour 109 M€ d’un programme mixte, dont une résidence services seniors de 111 logements, en Vefa à Ivry-sur-Seine. Au premier semestre 2020, le taux de rendement prime est resté proche des 4 % pour les Ehpad et à 5,15 % pour les cliniques MCO.

Alors que le début d’année s’annonçait prometteur, la crise sanitaire a fortement ralenti le volume de transactions en hôtellerie lors du deuxième trimestre 2020. L’investissement en hôtellerie en France a totalisé 528 M€ lors du premier semestre 2020 (-39 % sur un an). Cette contre- performance à mi-année du marché au regard de la moyenne décennale résulte directement de la pandémie de Covid-19, de la fermeture des frontières et de la période de confinement qui a conduit à l’attentisme des investisseurs. L’Ile-de-France a concentré la majorité des sommes engagées. A la fin du deuxième trimestre 2020, le taux de rendement hôtelier prime à Paris était compris entre 4,25 %-5,25 %. Toutefois, la position attentiste des investisseurs ne reflète pas encore réellement le marché. Un repositionnement des taux est envisageable dans les prochains mois mais il est clair que le nombre d’actifs distressed devrait être très limité. Il est plus probable de voir les investisseurs adopter une attitude flight to quality en se tournant vers les hôtels disposant de baux sécurisés, d’emplacement de qualité et d’opérateurs résilients.

La capacité hôtelière de la France en 2020 est d’environ 657 000 chambres pour près de 18 000 hôtels. Les chambres non classées (hôtels sans étoile) et 1 étoile totalisent 18 % de l’offre, les chambres des hôtels 2 et 3 étoiles représentent 58 %, les chambres des 4 et 5 étoiles 24 %. Concernant les arrivées des touristes, alors que la France était la première destination touristique au monde avec plus de 94 millions d’arrivées en 2019, la crise sanitaire a mis un coup d’arrêt aux voyages. La période du confinement, puis du déconfinement, de l’évolution de l’épidémie puis de l’ouverture progressive des frontières devrait avoir un impact considérable sur les arrivées touristiques en France en 2020 (-54 % sur un an) avant un fort rebond en 2021 (+ 55 % sur un an). En termes de recettes touristiques, la France (66 Mds$ en 2019) est le numéro trois mondial derrière les États-Unis et l’Espagne. Avec un recul attendu de 59 %, les recettes touristiques devraient fondre en 2020 avant un rebond en 2021. Le chiffre d’affaires du tourisme domestique (affaires et loisirs) devrait mieux résister et croître à nouveau assez rapidement. Il faudra attendre au moins 2022 pour que les arrivées touristiques internationales et les recettes reviennent à leur niveau d’avant crise.

L’intensité de la crise ne sera pas la même pour tous. Le taux d’occupation de l’hôtellerie en France était de 56 % en février 2020 (données cumulées de janvier à février, +0,9 % sur un an), le prix moyen était de 86 € sur les deux premiers mois de l’année 2020 (+1,3 % sur un an) et le RevPAR (chiffre d’affaires pondéré par le taux d’occupation) a progressé de 2,2% sur un an pour s’établir à 49€. Toutefois, en raison d’un décalage de calendrier, les données qui vont être progressivement consolidées, notamment celle de la période du confinement, vont faire ressortir une chute drastique de l’ensemble des indicateurs. La France, devrait donc suivre la tendance à la baisse qui est anticipée pour l’ensemble des marchés européens en 2020 avant un fort rebond en 2021. « Toutefois, des éléments post-confinement en faveur de la reprise commencent à prendre forme. La demande nationale, aussi bien pour la clientèle d’affaires que de loisirs, aura un rôle clé dans la progression des ventes mais il n’y aura pas d’effet de rattrapage. Les signes semblent converger vers une sortie de crise plus rapide pour le segment économique alors que pour la performance du segment haut de gamme/luxe le rebond sera lié à la réouverture des frontières et à la relance du transport international des passagers », parachève Henry-Aurélien Natter.