Guerre en Ukraine : l'immobilier haut-de-gamme perturbé 1

Guerre en Ukraine : l’immobilier haut-de-gamme perturbé


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Quid du marché immobilier russe ? Le pays dirigé par Vladimir Poutine doit faire face à des sanctions économiques et financières d’une ampleur inédite et les transactions immobilières s’en trouvent naturellement ralenties. Voire stoppées net. Le spécialiste du résidentiel haut-de-gamme Barnes rapporte qu’en une semaine, 80 % des transactions à la vente ou à l’achat ont été annulées, tandis que le reste a été repoussé. Les taux directeurs des banques russes ont été très fortement relevés pour éviter un effet « bail-in » (renflouement interne, pesant sur les créanciers). Dans ce contexte, la transaction devra être payée en totalité, sans possibilité de prêts. Barnes s’attend donc, une fois que le marché aura repris, à des transactions rapides, sans condition suspensive.

« Sauve-qui-peut des investisseurs »

Barnes Moscou note également une hausse des demandes d’investissement sur le marché intérieur pour loger les liquidités dans des actifs solides. « Les Russes ont massivement investi dans l’or physique, les crypto-monnaies, et devraient investir dans l’immobilier une fois les combats interrompus », observe Thibault de Saint Vincent, président de Barnes. Il faudra cependant compter sur eux seuls, même si l’envolée des cours du bitcoin est une preuve de leur volonté d’épargner : alors que les ambassades occidentales ont appelé au départ des expatriés non-essentiels et des voyageurs étrangers, une grande partie des sociétés occidentales a d’ores et déjà annoncé quitter le marché ou mettre leurs activités en pause.

Les lourdes sanctions visant les oligarques russes partout dans le monde, en particulier le gel de leurs avoirs, sont de nature à susciter un « sauve-qui-peut des investisseurs sous nos latitudes », anticipe le spécialiste de l’immobilier résidentiel de luxe. « Au niveau de l’international il est encore trop tôt pour faire un diagnostic précis, mais les biens des Russes vont être massivement mis en vente en Europe de l’ouest, précise Thibault de Saint Vincent. Ils regarderont désormais Dubaï, la Turquie, l’Asie et éventuellement l’Afrique pour réaliser leurs investissements. »

Impact limité sur le marché français

En ce qui concerne le marché français plus précisément, Barnes prévoit que un impact très limité de la crise ukrainienne et des sanctions afférentes. « La clientèle russe pèse aujourd’hui moins de 0,5 % de nos transactions, soit 7 à 8 transactions par an dans le segment des biens au-delà de 5 M€, analyse Thibault de Saint Vincent. Le recul de cette clientèle ces dernières années a été si fort que nous avons aujourd’hui plus de vendeurs que d’acheteurs russes en France. » Depuis l’annexion de la Crimée en 2014 et les premières sanctions contre certains oligarques, les acheteurs russes étaient beaucoup moins présents sur le marché immobilier français, jusqu’à disparaître avec la pandémie. Aujourd’hui, le marché du résidentiel de luxe est animé par les Français de retour de l’étranger, les Libanais et, depuis que les frontières sont de nouveau ouvertes, certains Européens et les Nord-Américains.

Aucune vague de cessions en vue, selon les équipes de Barnes. « Vendre, c’est prendre le risque de voir le produit de la vente gelé, alors que rester propriétaire peut permettre de continuer à profiter de son bien », rappellent-ils. Sous réserve qu’il n’y ait pas de saisies proprement dites, ce qui pourrait finir par arriver dans le contexte d’escalade des sanctions.


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