A quelques jours du 31 décembre, se lancer dans un investissement immobilier devient mission impossible. En revanche, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) demeurent relativement accessibles. Certaines d’entre elles reproduisent les principaux dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le Malraux. Elles sont dotées des mêmes caractéristiques qu’un investissement en direct réalisé dans le cadre de ces dispositifs (mêmes contraintes de travaux ou de plafonnement des loyers, mêmes taux de réduction, même plafond d’investissement…).
Des produits « déficit foncier » permettent aussi aux contribuables qui perçoivent par ailleurs des revenus fonciers de les effacer. Ce sont des SCPI qui acquièrent des immeubles anciens dégradés dans lesquels elles réalisent d’importants travaux. Elles génèrent ainsi un déficit foncier, qui peut être imputé par l’épargnant sur ses propres revenus fonciers (ou sur son revenu net imposable à hauteur de 10 700 euros).
Ces produits ne sont néanmoins pas exempts de contraintes.
Tout d’abord, il s’agit de placements très longs. Par exemple, la SCPI Pinel AEW Ciloger Habitat 6 prévoit une durée d’immobilisation des capitaux de dix-sept ans. Une recommandation que vous serez contraint de respecter, puisque ces produits ne sont pas liquides. Sans compter que l’avantage fiscal ne peut être transmis.
Plus-value imposable
Deuxième point noir de ces supports : le rendement. « Avec le Pinel, il faut faire un gros travail de sélection sur l’emplacement et il faut maîtriser la marge du promoteur, ce qui est impossible dans le cadre d’une SCPI », souligne Jean-Maximilien Vancayezeele, directeur général d’Expert & Finance. Selon les experts, le rendement ne dépassera pas 2 % au mieux. « De plus, dans une SCPI, souvent la société de gestion achète des immeubles entiers sous dispositif Pinel et se retrouve à tout revendre en même temps, ce qui n’est pas très favorable à la valorisation des biens », précise Catherine Costa chez Milleis.
Et si les produits Malraux ou déficit foncier présentent des atouts, notamment celui de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales, ces SCPI ont aussi un gros défaut à la sortie. En effet, ces deux dispositifs reposent sur l’acquisition de biens dégradés dans lesquels d’importants travaux sont menés.
Or, ces dépenses de rénovation ne sont pas intégrées dans le prix d’achat, ce qui génère, lors de la revente, une plus-value imposable conséquente. Comme les biens achetés par la SCPI sont dégradés, leur prix d’achat est faible. Après travaux ils ont gagné en valeur.
Cela fonctionne différemment avec le Denormandie où les sommes engagées dans les travaux viennent gonfler le prix global d’achat et réduire la plus-value. Cette année, une première SCPI Denormandie, procurant une réduction d’impôt égale à 18 % du montant investi sur neuf ans, est venue grossir les rangs des SCPI fiscales. Gérée par la société Kyaneos AM, spécialiste de l’immobilier résidentiel, elle pallie certaines difficultés rencontrées par les SCPI fiscales.
D’abord, elle affiche une durée relativement courte, de douze ans.
Emplacement stratégique
Puis, conformément au dispositif Denormandie, la SCPI acquiert des biens très dégradés dans des villes moyennes, et entreprend ensuite de les rénover et d’améliorer leur performance énergétique. Les prix d’acquisition sont donc très modérés et le potentiel de plus-value élevé, les travaux étant cette fois intégrés dans le prix d’achat du bien, ce qui limite la plus-value taxable à la revente.
Le nerf de la guerre sera de bien sélectionner les emplacements pour répondre à un réel besoin locatif. « Nous privilégions la diversification géographique et, en termes de typologie de biens, nous n’investissons que dans des villes que l’on connaît bien », argumente Jérémie Rouzaud, président de Kyaneos AM. Cerise sur le gâteau, la société de gestion se fixe un objectif de rendement annuel de 5 % !