Immobilier ancien : bientôt l'accalmie ? 1

Immobilier ancien : bientôt l’accalmie ?


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Charles Marinakis
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Selon les chiffres compilés par Century 21, la hausse des prix immobiliers dans l’ancien est particulièrement forte entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022 : +10,7 % pour les maisons, +7,4 % pour les appartements ; avec des records à la clé : 2 552 €/m² en moyenne pour les maisons, « qui affolent le marché » selon le nouveau président Charles Marinakis, et 4 061 €/m² pour les appartements.

« Ces niveaux de prix historiquement hauts ont des conséquences directes sur l’activité : le nombre de transactions recule sur le segment des maisons (-7,9 %) et ne progresse que très légèrement sur celui des appartements (+1,7 % sur un an) », résume le dirigeant de Century 21.

Une fois ce constat effectué, Century 21 tient à apporter quelques nuances, eu égard aux résultats du T2 2022 : une décélération des prix est en cours, plus prégnante sur le segment des appartements que sur celui des maisons pour lesquelles l’appétence des Français est toujours forte, ce qui a des conséquences directes sur l’activité : elle repart à la hausse au S1 2022.

Parmi les acquéreurs, seuls les plus de 50 ans — généralement des secundo-accédants qui bénéficient d’un apport personnel plus important — voient leur part progresser : ils sont à l’origine de 34,8 %  des transactions désormais. La progression la plus importante est observée chez les plus de 60 ans, dont la part parmi les acquéreurs grimpe de +9,5 %.

La répartition en fonction de la destination des biens évolue peu : 63,4 % des transactions sont dédiées à l’achat d’une résidence principale, 29,8 % des acquisitions sont consacrées à l’investissement locatif (-2,3 % sur un an). Les achats au titre de résidence secondaire sont en retrait de -6,3 % pour représenter 6,9 % des transactions.

Paris n’est pas la France

À Paris, à l’inverse des tendances nationales, les prix sont stables sur douze mois (+0,1 % entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022) ; ils ont même tendance à légèrement reculer sur le S1 2022. Le prix au m² parisien (10 299 € en moyenne) demeure toutefois toujours plus élevé que celui de 2019. Ce rééquilibrage porte ses fruits et le ciel du marché parisien est au beau fixe : le nombre de ventes a progressé de 17,3 % sur douze mois et l’activité au 1er semestre 2022 est particulièrement soutenue.

Dynamisme oui, frénésie non : les délais de vente moyens s’allongent sur douze mois pour s’établir à 78 jours, soit le niveau le plus haut jamais constaté dans la capitale. À titre de comparaison, ces délais de vente se situaient à 44 jours en 2011. Les montants d’acquisition demeurent conséquents : il faut désormais débourser 535 480 € en moyenne pour acheter un appartement parisien pour une superficie de 52 m² environ.

La hausse des taux d’intérêt, conjuguée à l’encadrement des loyers et à la nouvelle réglementation sur la performance énergétique des logements, a mis fin aux élans des investisseurs, constate Century 21. De moins en moins rentables et de plus en plus contraignants, les investissements locatifs voient leur part parmi les acquisitions chuter de -18,6 % pour retrouver un niveau inférieur à celui de 2018 (26,3 % au 1er semestre 2022 ; ils étaient de 26,8 % en 2018).

Nouveau record en Île-de-Frace

Le prix au m² des maisons franciliennes a continué de progresser fortement entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022 (+9,1 %) établissant un nouveau record à 3 736 €/m² en moyenne. Le montant moyen d’acquisition d’une maison atteint des sommets jamais égalés : 424 473 € (+9,8 % sur 12 mois).

Mais l’activité n’est plus au rendez-vous et le nombre de transactions a reculé de -10,6 % sur un an. Au 1er semestre 2022, les prix sont en train de se réajuster, la hausse étant plus modérée. Les délais de vente, sur un an, se raccourcissent encore ; ils s’établissent à 61 jours sur le segment des maisons, soit la durée la plus courte observée depuis 2011.

Le marché des appartements est tout autre : les prix sont stables depuis un an (4 622 €/m² désormais), les délais de vente se sont rallongés de 7 jours (73 jours en moyenne) et l’activité ralentit plus modérément (-5,3 % entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022) ; elle repart même fortement à la hausse sur les derniers mois.

La part des acquisitions consacrée aux placements, qui avait atteint son plus haut il y a un an, décroit (-9,1 %) mais reste à un niveau supérieur à celui de 2020 (24 % au S1 2022).

Les régions, gagnantes du Covid

En region, les maisons restent les grandes gagnantes des mouvements post-Covid. C’est sans conteste la région Provence-Alpes-Côte d’Azur qui voit ses prix progresser le plus vite sur un an : +15,5 % pour les maisons (dont le prix moyen au m² s’établit à 4 270 €) et +10,8 % pour les appartements (4 508 €/m²). A l’inverse, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Bourgogne-Franche-Comté présentent des hausses relativement modérées (entre 7 et 7,3 % pour les maisons et entre 4,7 et 5,3 % pour les appartements) .

Ces évolutions creusent encore les écarts entre les régions : le prix moyen au m2 d’une maison est de 1561 € en Bourgogne-Franche-Comté quand il est de 4 270 € en Paca. Un appartement s’achète en moyenne 2 092 €/m² dans le Grand-Est quand il fait plus du double (4 508 €/m²) en Paca.

« Nul doute qu’avec une inflation à 5,2 % à date, la question du pouvoir d’achat va devenir cruciale pour la très grande majorité des ménages, et le reste-à-vivre le point d’achoppement quand il s’agira de souscrire un emprunt auprès des établissements bancaires », note Charles Marinakis. « Cela risque de peser lourdement sur le dynamisme du marché dans les prochains mois et devrait entraîner une nette décélération de la hausse des prix immobiliers. Auquel cas, ce sont de bonnes nouvelles car cette accalmie sur les prix est souhaitée et souhaitable. »


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