La décarbonation des actifs immobiliers, c’est maintenant (Savills)

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Selon Savills, un nombre croissant d’opportunités d’investissement value-add devraient voir le jour en 2022. La nécessité de diminuer l’empreinte carbone de l’immobilier et les critères ESG suscite une multitude de projets de restructuration partout en Europe.

Pour le conseil international en immobilier, le risque d’actif en désuétude est en train de croître, compte tenu de l’exigence des locataires pour des certifications environnementales élevées. « Cette tendance représente une opportunité pour les investisseurs prêts à entreprendre des travaux de restructuration et de remise aux normes ».

Dans son rapport European Themes 2022, Savills observe que la réglementation et les politiques d’urbanisme vont pousser les acteurs à privilégier la réhabilitation de bureaux existants, au détriment des constructions neuves afin de limiter les émissions carbones. Par ailleurs, la filière entend mesurer l’empreinte carbone de ses actifs afin d’améliorer la performance énergétique des bâtiments concernés, la neutralité carbone devenant la priorité.

Opportunités value-add

D’après Savills, ces tendances créeront des opportunités value-add avec un bon potentiel de hausse des loyers. Parmi ses observations, figure l’investissement sur le marché des bureaux dans les quartiers prime des grandes métropoles d’Allemagne, à Amsterdam, Paris, Londres et Stockholm.

Fin 2021, les rendements du marché de seconde main ont déjà commencé à augmenter au Royaume-Uni et aux Pays-Bas, où de nouvelles réglementations environnementales voient le jour. L’écart de rendement entre les bureaux prime et de seconde main s’établissait en effet à 77 points de base en fin d’année. Historiquement, l’intérêt des investisseurs value-add s’éveille lorsque l’écart de rendement entre ces deux types de biens est supérieur à 90 points de base.

Savills prévoit que cet écart augmente partout en Europe, d’où la nécessité d’améliorer la performance des produits gérés représente une autre opportunité d’investissement.

L’immobilier dédié aux sciences de la vie ciblé

Parmi les principaux investissements value-add recommandés par Savills on note : l’immobilier dédié aux sciences de la vie (situés dans des centres de Recherche & Développement), les résidences étudiantes des grandes villes universitaires (présentant notamment une pénurie d’offre de logements gérés), les résidences seniors et les hôpitaux, les data centers, les retail parks prime et l’hôtellerie (au sein de destinations touristiques établies).

« L’immobilier des sciences de la vie continuera à attirer l’attention des investisseurs, explique George Coleman, Life Science Lead au sein de l’équipe Regional Investment Advisory EMEA. Ce secteur souffre d’une pénurie d’offre chronique dans des endroits clés au Royaume-Uni et en Europe alors que la demande des occupants se renforce. Nous nous attendons à observer davantage d’investissements dans les grands pôles de R&D européens. Les investisseurs développent en effet une meilleure compréhension des enjeux de ce secteur naissant et cherchent à profiter de ses fondamentaux robustes et pérennes ».

L’intérêt des investisseurs pour le logement collectif va se poursuivre L’intérêt des investisseurs pourrait également se porter sur des projets de logements collectifs (réalisés en partenariat avec des promoteurs locaux dans des villes moyennes), des opérations logistiques (dans des pays à faible pénétration e-commerce mais en croissance rapide), des locaux d’activité et de stockage, des centres commerciaux bénéficiant d’une bonne accessibilité (mais nécessitant un pilotage actif) et des programmes d’hôtellerie éco-responsables axés sur le bien-être.

« L’intérêt des investisseurs persistera sur le secteur du logement collectif, considéré comme une classe d’actifs core alternative, comme sur les secteurs des résidences étudiantes et des résidences seniors », indique Savills.

Forte demande pour les bureaux prime

Le conseil international en immobilier prévoit par ailleurs que la hausse du nombre de cas liés au variant Omicron exercera un impact plus modeste sur le marché locatif de bureaux qu’en 2020-2021, avec des entreprises désormais mieux armées face à la Covid-19. Les bureaux situés dans des emplacements prime, bien raccordés au réseau de transports et faisant preuve d’une bonne performance énergétique feront l’objet d’une forte demande de la part des occupants.

« Nous prévoyons que les propriétaires des bureaux plus anciens et situés dans le périurbain dépensent davantage dans des travaux de remise en état pour éviter l’obsolescence de leurs actifs, bien qu’une hausse des taux de vacance des actifs secondaires soit tout de même attendue en 2022, alors que les rendements des biens prime et secondaires commencent à diverger, déclare Chris Gillum, Head of Offices, Regional Investment Advisory, Savills. La question de la flexibilité deviendra plus cruciale pour les stratégies de retour au travail des entreprises, centrées sur la collaboration, la créativité et l’implication des collaborateurs. De nombreuses entreprises ne seront pas en mesure de planifier des durées de bail plus longues. Nous prévoyons à ce sujet que davantage de grandes entreprises développent leur fonctionnement en flex office. Ce dernier a atteint le chiffre record de 9 % de la demande de bureaux en Europe en 2019, et nous prévoyons un retour au niveau d’avant la pandémie en 2022. »