L’après Covid-19 : l’heure du résidentiel ? (CBRE)

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La propagation de l’épidémie du Covid-19 a plongé la France et le monde entier dans une crise sanitaire et économique sans précédent. Aucun secteur d’activité n’a été épargné y compris l’immobilier. Cependant, dans son analyse, Sébastien Lorrain, directeur résidentiel de CBRE France, révèle que la demande en résidentiel est très forte. « S’il est vrai que les sources d’inquiétudes sont nombreuses, il faut également souligner que jamais le besoin en logement n’a été aussi fort et la demande des investisseurs prégnante », affirme-t-il.

L’année 2019 avait bien commencé et le début d’année 2020 s’annonçait prometteur avec plus de 1 million de transactions enregistrées sur le marché du logement ancien (soit un niveau d’activité supérieur à 20 % à la moyenne de ces dix dernières années), avec des niveaux de prix en corrélation avec plus de 10 000€/m² moyen à Paris, et plus de 4 % d’augmentation sur l’ensemble du marché. D’autre part, l’émergence de vrais marchés régionaux s’était fait sentir ces dernières années.

Mais, le Covid-19 est arrivé et a mis l’ensemble des marchés sur pause… Selon Sébastien Lorrain, sur le marché de la transaction : « C’est un arrêt sans précédent tant des ventes que de l’ensemble du processus transactionnel qui s’est mis en place du jour au lendemain… Cette baisse d’activité enregistrée sur ces deux mois correspondrait, si le retard n’est pas rattrapé, à une baisse annuelle de l’ordre de 20 %. » En ce qui concerne le marché du logement neuf : « Même cause et même conséquence ! Arrêt des commercialisations, mais aussi et surtout de la production avec l’arrêt des chantiers et de la délivrance des autorisations administratives de construire, reportée à fin juin. Nous pouvons facilement estimer que le marché français accusera une perte de trois à six mois de production », déclare le directeur résidentiel de CBRE France.

Un arrêt contraint, signe de mauvais augure ?

À court terme, pas forcément, d’après l’analyse de Sébastien Lorrain. « Tout d’abord, les conditions de financement, qui sont le moteur du marché de la transaction, restent pour le moment bonnes malgré la remontée des taux effectuée par les banques. Et si ces dernières remplissent bien leur rôle en sortie de confinement, sans trop durcir les conditions d’accès au crédit, les ventes devraient repartir pour rattraper en partie le retard enregistré pendant le printemps. L’impact sur les prix devrait donc être faible, » précise-t-il.

Il ajoute que l’activité sur le marché du logement ancien devrait être soutenue par la sous-offre structurelle de logements neufs dans les zones tendues. « Nous n’avons pas assez construit ces dernières années et le retard accumulé actuellement ne fera que renforcer la pression de la demande. La sortie de crise devrait à terme être favorable aux promoteurs ayant su préserver une offre foncière de qualité et garder une capacité de production intacte », déclare-t-il.

Une demande qui reste forte, avec de bons fondamentaux

L’analyse révèle aussi que l’activité enregistrée sur le marché depuis le début du confinement ne semble pas fléchir, et progresse sensiblement, notamment en région. Des promesses ont continué à se signer ces dernières semaines, à des niveaux de prix élevés, négociés avant le 16 mars dernier. « Les opportunités d’investissement sont nombreuses ! Avec seulement 3 % du parc immobilier français détenu par des investisseurs institutionnels (quand ce ratio était de 25 % au début des années 1990), il y a donc une autoroute pour une offre locative institutionnelle, notamment quand on compare l’état de notre marché avec des exemples internationaux plus matures », ajoute Sébastien Lorrain. L’investissement résidentiel correspond à environ 10 % du marché de l’investissement hexagonal versus 30 % au Royaume-Uni, 40 % en Irlande ou près de 30 % aux États-Unis.

L’après Covid-19 ou l’heure du résidentiel ?

« Il y a donc une vraie place à prendre sur un marché français encore vierge de toute offre locative privée institutionnelle. Et la période actuelle pourrait bien en être le déclencheur avec le développement d’une offre de logement locatif privé de standing, plus proche des standards internationaux. La crise actuelle montre bien le besoin crucial de proposer à la catégorie de population la plus fragile à la fois des logements adaptés, mais aussi et surtout une gestion proche de l’humain. Les opérateurs ayant su ainsi mobiliser leurs équipes, apporter services et proximité à leur résidents sortiront certainement grandis de cette crise », conclut Sébastien Lorrain.