Le comportement des différents placements bientôt chamboulé ? (IEIF)

Stéphanie Galiègue
© IEIF

L’IEIF a publié, ce jour, son étude annuelle sur les performances comparées des placements sur longue période, qui couvre quatre décennies complètes marquées par quatre crises économiques majeures et dont l’objectif est de mettre en perspective l’immobilier avec son écosystème sous l’angle des niveaux de performance et de risque.

« Les résultats de l’édition 2022 confirment ceux de 2021 avec une dichotomie plus forte entre les classes d’actifs immobiliers dont les performances sont les plus robustes à l’image de l’industriel, (en particulier la logistique) et du logement (faible volatilité) et celles dont le modèle a été fragilisé par la crise sanitaire malgré le rebond économique qui a suivi : bureaux, commerces », note Stéphanie Galiègue, directrice générale déléguée de l’IEIF.

Elle ajoute : « Seulement, les performances des actifs sur les 40 dernières années ont été portées par un environnement économique mondial particulier : les prochaines décennies risquent d’être marquées par la déglobalisation, les échéances climatiques et le vieillissement de la population, dans un contexte de faible croissance économique et d’inflation élevée. Cela modifiera nécessairement la structure de l’économie, de l’épargne et donc le comportement des différents placements. »

Évolution des performances

D’après cette étude détaillée, les performances sont logiquement différentes selon les périodes :

• Sur 5 ans (2016-2021), celles des locaux industriels sont particulièrement élevées, en raison de la forte appréciation des valeurs vénales de la logistique sur la période ; alors que les actions présentent un TRI 5 ans de plus de 10 %, l’immobilier coté est en territoire négatif, en lien notamment avec le comportement en bourse des foncières commerces.
• Sur 10 ans (2011-2021), les actions sont en tête du classement des performances avec un TRI 10 ans de 12,4 % devant l’immobilier direct : les locaux industriels sont en deuxième place avec un TRI 10 ans de 11,4 % suivis par les bureaux (7,8 %) et les commerces (7,2 %).
• Sur 15 ans (2006-2021), l’immobilier direct domine nettement le classement des performances, avec des TRI 15 ans supérieurs à 8 % ; les commerces distancent les autres classes d’actifs immobiliers avec un TRI 10 ans de 10,7 % ; l’immobilier coté présente en revanche des performances en retrait, loin derrière les autres placements immobiliers.
• Sur 20 ans (2001-2021), comme sur 15 ans, les commerces sont nettement en haut du classement avec un TRI 20 ans de 17,6 %, suivi par les foncières (TRI 20 ans : 12,3 %) ; les autres actifs immobiliers direct se positionnent ensuite : les locaux industriels (TRI 20 ans : 10,4 %) puis les bureaux (TRI 20 ans : 10,3 %) et le logement (TRI 20 ans : 10,1 % pour le logement en France et 9,4 % pour le logement à Paris).
• Sur 30 ans (1991-2021), les actions et l’immobilier coté délivrent des niveaux de performances comparables ; le logement est particulièrement performant sur 30 ans et distance les autres classes d’actifs immobiliers ; les TRI des SCPI et des bureaux sont très proches, en lien avec la forte exposition historique des SCPI aux bureaux.
• Sur 40 ans (1981-2021), les placements en bourse sont les plus performants : les actions devancent l’immobilier coté de deux points ; le logement à Paris présente un TRI supérieur à 10 % sur 40 ans. L’immobilier non coté présente des performances supérieures à celles des obligations.

Un couple rendement/risque toujours attractif pour l’immobilier

De part ces caractéristiques, l’immobilier se positionne à mi-chemin entre les actions d’une part et les obligations d’autre part et présente un couple rendement/risque attractif par rapport à ces deux références.

• Les bureaux et le logement présentent des performances et des niveaux de volatilité proches sur 5 ans et sur 10 ans.
• Sur 10 ans, les actions distancent les foncières avec une performance plus élevée et une volatilité nettement plus contenue.
• Sur 15 ans, le logement, les bureaux et les SCPI présentent des performances supérieures à celles des actions. Comparés au logement et aux bureaux, les commerces sont sur des niveaux de volatilité proches mais délivrent des performances plus faibles que ce soit sur 5, 10 ou 15 ans.
• Sur 30 ans, le logement France présente une performance légèrement supérieure à celles des actifs côtés, mais avec deux fois moins de volatilité.
• Sur 40 ans, les actions présentent des niveaux de performances et de volatilités plus élevés que ceux des autres actifs.