« Le défi est de savoir que faire des 7 millions de mètres carrés non utilisés »

Urbaniste et expert en immobilier commercial, Pascal Madry dirige l’Institut pour la ville et le commerce. Auteur, avec Catherine Sabbah, de l’ouvrage Le Commerce dans tous ses étals (City Linked, 2021), il soulève la question de l’avenir des locaux commerciaux inutilisés.

Qu’attendre de la prochaine interdiction des grands projets commerciaux par la loi Climat et résilience, qui vise à lutter contre l’artificialisation des sols ?

Le décret d’application, qui est attendu, doit encore préciser si le texte s’applique à des surfaces de plus de 10 000 mètres carrés construits « en pleine terre » ou non, ce qui aura son importance. Quoi qu’il en soit, le moratoire sur la construction de grandes surfaces commerciales arrive trop tard. Avant cela, le parc s’était tellement étoffé que l’on constatait déjà une disparition progressive des grands projets, le marché de l’immobilier commercial était arrivé à la fin d’un cycle.

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Le défi qui est devant nous est plutôt de savoir ce que l’on fait des 7 millions de mètres carrés commerciaux non utilisés, qui représentent plus du double au sol. Le nombre de locaux vacants a été multiplié par deux entre 2013 et 2020 et ce n’est pas ce texte de loi qui va résoudre la question de leur devenir. Or il n’y a pas encore de doctrine claire en la matière.

Comment expliquer ce niveau record de friches commerciales ?

Au-delà de l’impact de la crise sanitaire, on peut estimer que l’appareil commercial dont la France disposait au début des années 2000 aurait suffi à satisfaire les besoins actuels des consommateurs français. Le parc de magasins était alors tout à fait adapté à une situation de post-consommation de masse et à l’arrivée de nouveaux acteurs de l’Internet qui se passaient de points de vente physiques. Pourtant, le nombre de mètres carrés commerciaux en France a encore doublé entre 2000 et 2020, 90 % des nouvelles surfaces étant créées en périphérie, même si le chiffre d’affaires global du commerce physique n’augmentait quasiment plus. Conséquence de cette suroffre structurelle, accentuée par l’essor de l’e-commerce : les enseignes élaguent leurs réseaux et la sanction vient toucher aussi bien les centres-villes que les centres commerciaux, avec des taux de vacance moyens désormais comparables, compris entre 11 % et 13 %.

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En dépit de ces difficultés communes, la vieille controverse opposant cœurs de ville et périphéries subsiste. A-t-elle encore une raison d’être ?

Depuis les lois de décentralisation de 1983, les mairies ont été habituées à travailler en compétition les unes avec les autres, chacune voulant renforcer l’attractivité commerciale de sa commune, limiter l’évasion de ses consommateurs locaux et créer des emplois. D’où cette tentation d’étendre les mètres carrés commerciaux attachés à sa propre circonscription, où qu’ils se trouvent. Les élus locaux ont souvent été très embarrassés lorsqu’il s’agissait d’arbitrer en faveur de la rénovation de leur centre-ville ou de leur périphérie. Aujourd’hui, la problématique change radicalement, obligeant à repenser les questions de centralités urbaines au-delà d’une telle polarisation. Les mobilités se sont accrues et l’on cherche à avoir accès à des commerces sur ses traces de déplacement. Sinon, on fera encore davantage appel à l’e-commerce pour effectuer ses courses.

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