Le marché immobilier se tend à Bayonne, étoile montante du Pays basque

Peu de biens à vendre. Une demande en hausse. Et donc des prix qui augmentent. « Chaque année, le marché immobilier se tend un peu plus à Bayonne », constate Anne Darrieux-Juson, directrice de l’agence Era Immobilier locale.

Il faut dire que, peu à peu, la ville, la deuxième des Pyrénées-Atlantiques en nombre d’habitants, se meut en « marché de report » pour les communes voisines du Pays basque. « Beaucoup d’anciens habitants de Biarritz ou d’Anglet viennent acheter ici une plus grande surface ; ils ont représenté près d’un tiers de nos transactions en 2019 », observe Laurent Petit, directeur de l’agence Nestenn, de Bayonne.

« Ce sont souvent des retraités avec des moyens importants. Ils misent sur les quartiers cotés où le mètre carré coûte en moyenne 4 000 euros, comme le secteur des Arènes, la rue Thiers, l’avenue Foch », abonde Mme Darrieux-Juson. Les ventes éclair se multiplient, il n’est plus rare de voir un bien partir en quinze jours. Surtout les maisons de ville.

« Ces logements sont prisés et chers, vous ne trouverez rien sous les 400 000 euros, et encore, avec travaux », ajoute M. Petit. Quant aux appartements anciens, leur prix moyen au mètre carré a augmenté de 6,8 %, selon les Notaires de France.

Du choix pour les investisseurs

Résultat : avec un mètre carré moyen tous biens et quartiers confondus à 3 163 euros, les primo-accédants peinent à acheter. Ils doivent parfois migrer dans des communes proches, Orthez par exemple. Pour limiter les départs, la municipalité propose d’ailleurs des T2 et T3 neufs en accession sociale à la propriété sous les 3 300 euros le mètre carré, parking compris.

Malgré des tarifs élevés pour la région, l’investisseur peut trouver à Bayonne de bons rendements. La ville est éligible au « Denormandie », dispositif locatif créé il y a un peu plus d’un an et qui ouvre la voie à une réduction d’impôt si l’acheteur opte pour un bien à rénover. Mais les professionnels interrogés n’ont vu aucune transaction conclue à ce titre.

« C’est étonnant car le “Pinel ancien” [autre dispositif d’investissement locatif] a bien fonctionné ici. J’ai vu des dossiers d’acquéreurs ayant obtenu près de 7 % de rendement grâce à l’avantage fiscal », indique M. Petit. Les locations en meublé non professionnel gagnent du terrain, notamment dans le centre, prisé par une population « bobo et étudiante », disent les agents.

Le taux de rendement moyen à Bayonne s’élève à 4,4 % brut, selon Meilleursagents. « Pour les maximiser, mieux vaut privilégier le quartier de Saint-Esprit, où les prix avoisinent 2 000 à 2 500 euros le mètre carré. Il connaît un phénomène de boboïsation proche de ce qui s’est fait dans certains quartiers de Paris. Alors qu’il est compliqué de se garer dans le centre, on trouve ici des places de stationnement. C’est très important chez nous, beaucoup de personnes travaillant à Dax, Saint-Jean-de-Luz, etc. », rappelle M. Petit.

Le neuf, particulièrement via le dispositif locatif Pinel, séduit aussi les investisseurs. Encore faut-il trouver des programmes éligibles. « L’offre fait défaut, mais si les investisseurs trouvent un bien, le prix sera compris entre 3 500 et 4 000 euros le mètre carré, avec des pics à 5 000 euros dans le quartier des Arènes », souligne Jacques Rubio, directeur général régions de Kaufman & Broad.

La plage à moins d’une demi-heure

La ville attire plus les acheteurs que les investisseurs, précise-t-il. C’est que Bayonne jouit d’un cadre de vie séduisant. Elle pointe même à la deuxième place au palmarès de l’association Villes et villages où il fait bon vivre (pour les communes de plus de 2 000 habitants). Que le Tram’bus Biarritz-Bayonne permette, depuis septembre 2019, d’aller à la plage en moins d’une demi-heure de transport en commun n’y est sans doute pas étranger.

Sans compter que les travaux d’embellissement se poursuivent, avec la restructuration du quartier de la Citadelle, où 241 logements sociaux vont être en partie démolis et rénovés. L’opération, qui doit être livrée fin 2021, consiste en 153 appartements refaits à neuf, 88 logements rénovés et 79 habitations supplémentaires en accession sociale à la propriété. De quoi renforcer l’attractivité d’une ville à la démographie dynamique – sa population a crû de 14,1 %, de 2011 à 2016.