le succès fou des SCPI inquiète 1

le succès fou des SCPI inquiète

En 2021, les particuliers ont investi 7,4 milliards d’euros dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), soit presque le tiers de ce qui a été épargné dans les contrats d’assurance-vie.

Comme le nom l’indique, il s’agit d’un placement immobilier, mais indirect : ces sociétés achètent des biens, puis assument la gestion locative de ce parc et reversent régulièrement à leurs associés, les épargnants, une quote-part des loyers encaissés. De quoi mettre de la pierre dans son portefeuille sans avoir à forcément investir plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros, puisque quelques milliers d’euros suffisent pour acheter des parts. Et sans avoir à gérer de locataires. Mais surtout, elles sont rentables !

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« Depuis leur création, les SCPI n’ont jamais rapporté moins de 4 % en moyenne », souligne Eric Cosserat, directeur général de Perial. Si son rendement moyen a baissé en 2020 –, il était de 4,18 % contre 4,40 % en 2019 – ce placement s’est montré résilient face à la crise sanitaire.

Malgré tous ces atouts, rien ne laissait présager un tel succès. Il y a encore vingt ans, les SCPI étaient un produit de niche, assez confidentiel, connu des seuls investisseurs chevronnés. Des initiés qui épluchaient les rapports annuels des sociétés de gestion et allaient souscrire leurs parts chez des conseillers en gestion de patrimoine spécialisés… « Nous étions considérés comme une alternative à l’immobilier locatif en direct, mais avions l’avantage d’éviter les soucis de gestion et d’offrir une diversification vers les actifs tertiaires, bureaux et commerces en tête », se remémore Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

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Il y a un peu plus de dix ans, la crise des subprimes a contribué à mettre les SCPI sous les feux des projecteurs. L’effondrement des marchés financiers a en effet incité beaucoup d’épargnants à se tourner vers des placements à risque plus mesuré. Sur la plus haute marche du podium : l’immobilier, qui assurait une certaine stabilité de portefeuille et offrait une rentabilité supérieure à celle des fonds en euros des contrats d’assurance-vie.

Explosion en vingt ans

Profitant de cet engouement pour la pierre, les SCPI ont, au fil des années, collecté de plus en plus d’épargne, auprès d’un public de plus en plus large. Non seulement davantage de particuliers s’y mettaient, mais surtout ils profitaient de différentes innovations.

Il est ainsi devenu possible d’acheter des parts dans le cadre de certains contrats d’assurance-vie, de les souscrire à crédit, d’y investir en démembrement ou par le biais d’un « abonnement d’épargne » (qui permet de placer chaque mois des petites sommes, automatiquement, pour acheter des parts). Des plates-formes de distribution et de souscription en ligne ont par ailleurs vu le jour, contribuant elles aussi à démocratiser ce placement.

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