le vendeur et l’agence immobilière condamnés 1

le vendeur et l’agence immobilière condamnés


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Certains tribunaux ont déjà jugé que vendre un logement en dissimulant l’existence de voisins gênants constitue une tromperie – un « dol ». Il en va de même du fait de dissimuler le défaut de paiement du locataire occupant le logement, comme le montre l’affaire suivante.

En 2016, M. et Mme X décident de réaliser un investissement locatif, grâce à l’achat d’un appartement occupé : ils comptent sur le règlement des loyers pour rembourser les échéances de leur emprunt. Ils en acquièrent un, que leur propose l’Agence immobilière de l’Arc, pour la somme de 100 000 euros. Lors de la promesse de vente, le 1er mars, comme lors de la signature de l’acte authentique, le 30 juin, la propriétaire, Mme Y, leur dit n’avoir « aucun litige en cours avec le locataire ».

Mais, le 5 juillet 2016, les X constatent, à la lecture du relevé de compte que leur adresse l’agence, que le locataire a cessé de payer ses loyers depuis le mois de mai ; ils apprennent en outre qu’il vient de perdre son emploi. Ils engagent une procédure de résiliation du bail qui leur coûte 1 800 euros (frais d’huissier), alors qu’ils subissent un manque à gagner de quelque 6 000 euros.

Les X assignent Mme Y et l’Agence immobilière de l’Arc, qu’ils accusent de leur avoir dissimulé la défaillance du locataire, alors que sa solvabilité était pour eux un élément déterminant. La propriétaire répond qu’elle n’était au courant de rien puisque c’est l’agence qui s’occupait de la location. Quant à cette dernière, elle soutient que son mandat de vente s’est terminé lors de la promesse de vente, en mars 2016, soit un mois avant le premier incident de paiement.

Préjudice chiffré à 10 000 euros

Le 8 avril 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence considère que la propriétaire « ne pouvait ignorer » la défaillance de son locataire, puisqu’elle « percevait mensuellement les loyers », en même temps qu’elle recevait un « compte rendu de gestion ».

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Quant à l’agence, elle ne saurait prétendre avoir été déchargée de ses obligations après la « promesse unilatérale » de vente, celle-ci constituant un « acte préparatoire » à la vente définitive. Elle devait donc « informer les acquéreurs (…) de la situation du locataire ». Pour la cour, vendeuse et agence ont « volontairement dissimulé aux acquéreurs une situation préjudiciable dont la connaissance les aurait (…) conduits à renoncer » à leur achat, ce qui constitue « un dol ».

Les magistrats estiment que le préjudice subi par les X « s’analyse dans la perte de chance de renoncer à [l’achat] ou d’acquérir à un prix moindre ». Ils le chiffrent à… 10 000 euros : soit beaucoup moins que le prix de l’appartement, mais un peu plus que l’addition des frais d’huissier et de la dette locative. Condamnées à payer cette somme, vendeuse et agence sauront qu’elles ne doivent plus tricher avec les acheteurs : « L’obligation précontractuelle d’information doit être complète », comme l’indique le cabinet Pdpavocat, qui a signalé l’arrêt.


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