Les fondamentaux immobiliers restent solides en Europe malgré la « slowbalization » (LaSalle) 1

Les fondamentaux immobiliers restent solides en Europe malgré la « slowbalization » (LaSalle)


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Mahdi Mokrane
© LaSalle

Dans son dernier rapport semestriel ISA (Mid-Year Investment Strategy Annual), LaSalle confirme la tendance à la prudence dans l’immobilier britannique en raison du Brexit et aussi des tensions en immobilier de commerce. Lajuste ses de prévisions pour l’Europe continentale an actant des perspectives de rendements plus faibles à long terme pour les actifs prime et de meilleures perspectives de croissance locative du côté des actifs logistiques en zone urbaine.

Le commerce devrait souffrir en raison de la concurrence du e-commerce, à l’exclusion des artères les plus fréquentées des grandes métropoles, selon LaSalle. Néanmoins, un ajustement brutal des valeurs en commerce, notamment en Grande- Bretagne, pourrait créer des opportunités intéressantes. À l’heure où les investisseurs sont en quête de rendement pour leurs portefeuilles, l’immobilier reste un placement attractif dans le cadre de stratégies combinant « faible bêta » (actif moins reactif que d’autres à la volatilité des marchés actions) et « alpha positif » (capacité à créer de la valeur en améliorant un actif), estime la société.

« Malgré le ralentissement de la croissance en Europe, les fondamentaux immobiliers dans la région affichent toujours une bonne santé, en particulier dans les marchés de bureaux et logistique prime et urbaine, avance Mahdi Mokrane, directeur recherche et stratégie Europe chez LaSalle. La demande locative en bureaux à Londres résiste bien malgré les incertitudes persistantes liées au Brexit. Le secteur de la logistique urbaine continue de profiter de fondamentaux robustes, tandis que les secteurs spécialisés comme le self-stockage ou le logement étudiant ont également été performants, les solides fondamentaux et les perspectives de croissance interne vigoureuses suscitant l’intérêt croissant des investisseurs. Dernièrement, le secteur résidentiel allemand a été sous pression dans la perspective d’un éventuel référendum sur l’expropriation des grands groupes immobiliers ou le gel des loyers sur les logements qu’ils détiennent. Londres pourrait également prendre des mesures similaires. Freins bien connus, dégradation des valorisations et perspectives prudentes continuent de peser sur le commerce de détail, creusant un peu plus le fossé entre les actifs de bonne et de moins bonne qualité. »

Au Royaume-Uni, ce sont les facteurs structurels qui dicteront les performances du commerce (vents contraires), de la logistique et des secteurs alternatifs (vents porteurs), tandis que le marché de bureaux est soumis à des facteurs plus cycliques (vacance faible mais riques liés au Brexit), selon LaSalle.

En Europe continentale, le bureau et le logement offrent des perspectives de performance stables o La compression continue des rendements à long terme pour les actifs « prime » et la bonne progression des loyers du côté des actifs de logistique urbaine devraient impacter en profondeur le Vieux Continent. Le commerce de détail devrait souffrir à l’exclusion des artères les plus fréquentées des grandes villes. Plus généralement, l’immobilier en Europe continentale reste un placement attractif malgré la vive concurrence entre investisseurs.

« Si les facteurs déclencheurs de la « slowbalization » (vieillissement de la population, montée du nationalisme et perturbation des échanges commerciaux) dominent toujours l’actualité mondiale, les économies nationales, les marchés de capitaux et les marchés immobiliers résistent et restent assez insensibles aux perturbations, conclut Jacques Gordon, directeur recherche et stratégie monde. L’écart entre les gagnants et les perdants de l’immobilier se creuse dans les dernières étapes du cycle. Aux quatre coins du globe, l’immobilier logistique se négocie à des prix records, tandis que les investisseurs délaissent l’immobilier de commerce et les vieux bureaux à l’écart des grands réseaux urbains ou périurbains. Ces tendances confortent nos recommandations à l’attention des investisseurs : poursuivre des stratégies à faible bêta et à alpha positif, en réalisant des investissements clés insensibles à la volatilité, gage de rendements stables, et en prenant des risques soigneusement mesurés qui génèreront des revenus supérieurs ».

Sur fond de volatilité croissante et d’économie mondiale qui commence à ralentir, la stabilité des rendements joue un rôle important dans un portefeuille d’investissements, conclut LaSalle. Le second objectif (alpha positif) cible des actifs et des secteurs immobiliers spécifiques capables de contribuer aux bonnes performances face à l’érosion constante des principaux indices immobiliers dans de nombreux pays.


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