les gaz toxiques des algues sarcasses, un vice caché ? 1

les gaz toxiques des algues sarcasses, un vice caché ?

Certains tribunaux ont déjà jugé que le vendeur d’un logement qui dissimule la présence d’un voisin gênant ou d’un locataire insolvable se rend coupable de tromperie. Qu’en est-il de celui qui dissimule l’existence d’un fléau notoirement connu, tel que, en Martinique, l’échouage périodique d’algues sargasses ? Telle est la question que pose l’affaire suivante.

En novembre 2016, Mme X achète la maison des Y, qui se trouve sur la commune du Robert, à quarante mètres du littoral atlantique, non pas directement au bord de la mer, mais derrière une première rangée de maisons et une route. En avril 2018, elle demande l’annulation de la vente et la restitution du prix (230 000 euros).

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Elle affirme qu’elle n’aurait jamais acheté cette habitation si elle avait su qu’elle était régulièrement atteinte par les émanations de gaz toxiques que provoque la décomposition, sur le littoral, des algues brunes. En effet, explique-t-elle, la qualité de l’air était un « élément déterminant » de son achat, car elle a un enfant asthmatique.

Maux de gorge et de tête, corrosion

Elle assure que les vendeurs, questionnés par elle à plusieurs reprises sur la présence de sargasses, lui ont menti – ce que confirme un témoin –, en assurant que leur maison était épargnée. Elle montre un reportage télévisé, tourné en juin 2015, dans lequel M. Y, à la tête d’un collectif, proteste contre les nuisances que les gaz provoquent, dans son quartier (maux de gorge et de tête, robinets atteints par la corrosion, appareils électroménagers qui tombent en panne…).

Elle assure que les Y ont profité d’une accalmie pour repeindre les pièces et changer la robinetterie, afin de faire croire que leur maison était saine. Les Y répondent qu’ils ne peuvent avoir dissimulé intentionnellement une information notoirement connue. Ils contestent en outre avoir su que le fils de Mme X était asthmatique.

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Les vendeurs gagnent en première instance et en appel. Le tribunal de Fort-de-France considère que Mme X aurait dû connaître la situation, puisqu’elle vit dans la commune du Robert depuis 2013. La cour d’appel de Fort-de-France admet certes, le 24 novembre 2020, que les Y ont « répondu mensongèrement » aux questions de l’acheteuse, avec « la volonté de tromper ». Mais elle refuse d’annuler la vente pour « dol ». Ce que la Cour de cassation, saisie par Mme X, lui reproche, le 15 juin (2022, 21-13.286) en précisant que, compte tenu du caractère « répété » du questionnement de celle-ci, ils savaient que leur mensonge portait sur un « élément déterminant » pour elle.

La cour censure aussi le refus de la juridiction martiniquaise d’annuler la vente pour « vice caché », comme le réclamait à titre secondaire Me Taniev Labéjof, l’avocat de Mme X. Celui-ci assurait que la pollution était un vice caché, puisqu’il rendait la maison « impropre à son usage » (l’habitation). La cour d’appel lui a répondu qu’ « un phénomène extérieur » à la chose vendue ne saurait constituer un vice caché.

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La Cour de cassation a pourtant déjà jugé le contraire, à propos du bruit des chaudières d’un immeuble, audible dans un appartement (03-12.497). Réunie cette fois en formation de onze magistrats, au lieu de trois habituellement, elle redit avec force que le code civil (article 1641) ne prévoit pas l’exclusion introduite par la cour d’appel.

Elle ne suit pas l’avis de l’avocat général, selon lequel « la décomposition des algues sargasses sur une bande côtière de l’estran qui n’est pas directement attenante au terrain acheté par Mme X ne peut pas être considérée comme un défaut ou un vice inhérent au bien immobilier vendu ». Elle renvoie les parties devant celle-ci, différemment composée : la vente devrait enfin être annulée.

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