Les investisseurs immobiliers sous pression face aux défis énergétiques

Les investisseurs immobiliers se mettent… au vert. Plus précisément à la « valeur verte ». Derrière ce terme se cache l’idée que le prix de vente d’un logement qui consomme beaucoup d’énergie (classé E, F, ou G par le diagnostic de performance énergétique – DPE –, dont l’échelle va de A à G) subira une décote par rapport aux biens plus économes.

« Cette notion infuse car les investisseurs seront les premiers impactés par la loi Climat et résilience », indique Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Voté mi-2021, ce texte pourrait en effet peser sur la rentabilité des bailleurs. Dès le 25 août 2022, les loyers des logements classés F ou G seront gelés sur tout le territoire (c’est déjà le cas dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire la plupart des grandes agglomérations).

Et si, au 1^er janvier 2023, les 90 000 logements dont la consommation annuelle dépasse les 450 kilowattheures (kWh) par mètre carré par an (c’est plus que le seuil de l’étiquette G) ne devront d’ores et déjà plus être proposés à la location, cette interdiction sera étendue en 2025 à tous les biens classés G, puis, en 2028, aux « F ». Les logements classés E doivent être exclus du marché locatif en 2034.

25 % de décote

Outre la question du niveau des loyers et de l’autorisation de louer, l’autre enjeu de la valeur verte des logements pour les investisseurs est la valorisation dans le temps de ces biens immobiliers. Déjà, la valeur des logements les plus énergivores décroît. Le portail d’annonces immobilières Bien’Ici a par exemple constaté une baisse de 25 % environ des prix au mètre carré des logements classés G depuis juin 2021.

Les études annuelles sur la valeur verte des logements publiées par Notaires de France font état, dans certains cas, d’importantes décotes pour les biens énergivores. Selon la dernière enquête en date, les maisons étiquetées F ou G se sont, par exemple, vendues en 2020, en Nouvelle-Aquitaine, en moyenne 20 % moins cher que les biens équivalents classés D. C’est 8 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur.

« Les températures dans ces régions sont plus élevées, ce qui limite l’importance du DPE pour les acheteurs », estime Frédéric Violeau, notaire à Caen. Qui précise que « la décote sur les passoires thermiques touche surtout les marchés détendus, où l’offre et la demande sont à l’équilibre, mais beaucoup moins les marchés tendus, comme l’Ile-de-France ».

Et les établissements bancaires aussi tiennent de plus en plus compte du critère énergétique des logements avant d’octroyer un prêt. « Les investisseurs qui vont voir une banque avec un logement classé G doivent présenter des devis pour les travaux d’amélioration qu’ils comptent réaliser afin que le logement puisse être loué sur du long terme, précise Olivier Lendrevie, président du courtier en crédit immobilier Cafpi. Le coût des travaux est désormais pris en compte dans le plan global des investisseurs. »

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