L’évaluation et les évaluateurs RICS en France 1

L’évaluation et les évaluateurs RICS en France

L’évaluation et les évaluateurs RICS en France 2

© anyaberkut / Adobe Stock

Le 16 décembre 2020, un article est paru sur Business Immo au sujet de la RICS et de l’évaluation immobilière. Cet article contenait des éléments erronés que nous souhaitons corriger. En effet, ni le Brexit ni la crise sanitaire n’ont eu d’impact sur les normes d’évaluation de la RICS, notre système de Certification des évaluateurs (Valuer Registration, VR) ou encore sur le professionnalisme et l’expertise de nos membres en France.

Dans un communiqué adressé à nos membres en France le 11 décembre et rapporté par Business Immo le jour même, nous avons expliqué la restructuration que nous avons traversée. La Covid-19 a seulement accéléré ce mouvement vers une nouvelle façon de travailler, plus matricielle. Celle-ci doit nous permettre de mieux mettre en œuvre notre vision consistant à contribuer de manière positive à la transformation des environnements bâtis et naturels, à travailler encore plus étroitement avec les gouvernements et les acteurs du marché et à placer nos membres au cœur de toutes nos actions.

Nous avons également confirmé dans ce communiqué notre engagement envers la France et le maintien de notre présence à Paris. Les changements que nous avons souhaité mettre en place ont malheureusement entraîné le départ de notre précédent directeur national, mais nous sommes en train de recruter un professionnel de haut niveau dédié à la France et basé en France, et qui, avec les membres actifs de notre conseil consultatif en France, continuera à travailler avec nos principaux partenaires sur tous les aspects du cycle de vie de l’environnement bâti, y compris l’évaluation immobilière. Nous sommes par ailleurs membre du Comité de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, signataires de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, et nos membres participent activement à chaque mise à jour de cette charte et s’assurent de la conformité de son contenu, non seulement avec le Red Book, mais également avec les normes internationales (IVS).

Nous voudrions en particulier corriger et réitérer les points suivants :

  • Nos normes, notre réglementation et le statut de membre de la RICS en France sont largement adoptés en France et ne seront pas affectés par le Brexit

La RICS élabore des normes applicables et exécutoires au niveau international, indépendamment de tout accord de gouvernement à gouvernement. Ces normes sont élaborées de manière collaborative par les acteurs du secteur. Elles sont adoptées par les organisations internationales, les entreprises, les autorités de réglementation et les gouvernements sans référence aux traités internationaux. Elles continueront donc à s’appliquer demain comme aujourd’hui, quel que soit le scénario de Brexit finalement mis en œuvre.

Les qualifications RICS (AssocRICS, MRICS et FRICS) sont délivrées par un système d’évaluation professionnelle supervisé par la RICS et disponibles dans le monde entier. Une fois qualifiés, les membres de la RICS et les entreprises réglementées sont soumis à un contrôle indépendant. La Certification des évaluateurs (RICS Valuer Registration, VR), obligatoire pour les membres dans le monde entier, consiste en un contrôle des risques et d’assurance qualité, et à une vérification de la conformité des évaluations avec les standards internationaux de la RICS (Red Book). Il s’agit du seul système réglementaire cohérent à l’échelle internationale, mais également le plus rigoureux pour les évaluateurs dont il vérifie le travail de manière proactive. Notre système de qualification, des membres en général et des évaluateurs (VR) en particulier, ne seront pas affectés par le Brexit.

En France, les principaux prestataires de services en immobilier sont nombreux à être réglementés par la RICS et exigent le respect de son Red Book. En fait, de nombreux membres de l’Association française des sociétés d’expertise immobilière (Afrexim) sont d’ailleurs réglementés par la RICS et suivent également les règles du Red Book et de l’IVS.

  • Les normes d’évaluation internationales

Les deux normes d’évaluation internationales sont les suivantes :

Tout d’abord, les normes internationales d’évaluation (International Valuation Standards ou IVS), telles qu’établies par le Conseil international des normes d’évaluation (International Valuation Standards Council ou IVSC), qui compte 130 organisations membres opérant dans plus de 150 pays à travers le monde. La RICS est l’un des organismes membres, The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) et l’Afrexim ne le sont pas. De plus en plus d’associations d’experts reconnaissent que les normes d’évaluation doivent combiner les grands principes des normes internationales (IVS) avec des règles et prescriptions nationales. Il convient de noter que, récemment, HypZert — seule association d’experts reconnue au niveau mondial en dehors de la RICS — a quitté TEGoVA pour rejoindre l’IVSC, comme l’avait fait la RICS il y a plusieurs années. La RICS avait alors pris cette mesure afin d’éviter toute confusion quant à l’alignement normatif des règles du Red Book de la RICS avec les IVS.

Par ailleurs, le Red Book de la RICS, qui intègre pleinement les grands principes posés par les normes IVS, vient compléter les pratiques obligatoires des membres de la RICS fournissant des services d’évaluation. Nous disposons également de suppléments nationaux pour de nombreux pays, dont la France, où nous traitons de questions législatives et réglementaires spécifiques.

  • Les normes d’évaluation en France

En France, la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (« la Charte ») est signée par 16 associations, dont la RICS. La Charte a pour but de « travailler à la promotion des normes d’expertise et des normes nationales et internationales. Le Comité d’application de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (CACEEI) contribue à la mise à jour de la Charte d’expertise en évaluation immobilière et ses membres sont chargés de veiller à son application au sein de leurs organisations respectives afin de maintenir une base commune de pratique professionnelle pour leurs clients, les autorités publiques et les organismes de contrôle. » Il est important de noter que la Charte ne vient en aucun cas se substituer aux normes nationales et internationales et ne constitue qu’une base commune. Toute mise à jour future de la Charte doit être discutée et approuvée par toutes les associations et tenir compte de toutes les normes d’évaluation adoptées au niveau international. Nous nous réjouissons donc de la poursuite de notre coopération avec les autres associations membres, y compris l’Afrexim.

  • Les normes d’évaluation en Europe

L’Union européenne reconnaît l’importance d’un mode cohérent d’évaluation des biens immobiliers, car l’évaluation des risques est cruciale pour la stabilité et la transparence financières en Europe. Elle a par conséquent constamment recommandé et reconnu le Red Book de la RICS depuis 2014.

Les trois normes internationales d’évaluation ont été adoptées par l’UE et les gouvernements nationaux. Dans la législation de l’UE, la directive Crédit immobilier (2014/17/UE) exige l’utilisation de normes d’évaluation, en précisant dans un attendu que les États membres doivent veiller à ce que des normes d’évaluation fiables existent et que, pour être considérées comme fiables, les normes internationalement reconnues doivent être prises en compte. Les IVS, le Red Book de la RICS et le Blue Book de TEGoVA sont tous mentionnés sur un pied d’égalité.

Depuis lors, les responsables politiques de l’UE ont formulé des recommandations plus explicites sur les trois normes internationales. On citera par exemple les Orientations de la Banque centrale européenne à l’intention des banques sur les prêts non performants en 2017, le Guide de l’Autorité bancaire européenne sur la gestion des expositions non performantes et renégociées en 2018, le Manuel de l’Autorité bancaire européenne sur l’évaluation aux fins de résolution en 2019 (où seules les IVS sont référencées) ainsi que le Guide de l’Autorité bancaire européenne sur l’octroi et le suivi des prêts en 2020. Rien n’indique que ces recommandations puissent changer, on peut même s’attendre à ce qu’elles soient renforcées dans un avenir proche pour poursuivre l’objectif européen de stabilité financière, de transparence du marché et de facilitation des activités transfrontalières. Le Red Book de la RICS reste une partie intégrante de ces recommandations, toujours en accord avec les IVS.

Enfin, il convient de préciser que la directive européenne sur les Gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (EU Directive on Alternative Investment Fund Managers ou AIFM) ne fait référence à aucune norme d’évaluation « européenne » ou internationale. L’affirmation contenue dans l’article du 16 décembre selon laquelle le Red Book de la RICS ne convient pas à la gestion et l’investissement dans des actifs immobiliers est donc parfaitement inexacte.

Une étude menée en 2018 par Galtier Valuation auprès de 60 investisseurs institutionnels en France montre que la RICS (92 %) et notre système de Certification des évaluateurs (VR) (98 %) représentent de loin l’organisme d’évaluation et le régime réglementaire les plus connus. À titre de comparaison, le Blue Book a obtenu un score de 40 % tandis que le système d’évaluateur européen certifié (Recognised European Valuer ou REV) de TEGoVA a obtenu un score de 37 %.

  • L’éthique et une conduite irréprochable restent au cœur des activités des membres de la RICS

Comme nous l’avons déjà fait savoir à nos membres le 11 décembre dernier, nos valeurs, notre comportement et notre éthique doivent être au cœur de notre professionnalisme. Comme vous le savez peut-être, la RICS a procédé à une consultation sur ses nouvelles normes éthiques. Nous allons en effet fusionner trois documents (code de conduite pour les entreprises, code de conduite pour les membres et nos cinq normes éthiques) en un seul. Soyez assurés que toutes les valeurs et tous les principes des normes de conduite et d’éthique existantes sont toujours présents dans les nouvelles propositions. Leur structure a en revanche été simplifiée afin de les intégrer dans un seul document, plus clair pour nos membres et leurs clients. Il n’y a dans cette action aucune dilution de nos normes éthiques.

  • Regarder vers l’avenir, en agissant dès aujourd’hui

Compte tenu du statut actuel des IVS, du Red Book de la RICS et du Blue Book de TEGoVA sur le marché ainsi qu’auprès des législateurs et des régulateurs, les propos tenus dans l’article du 16 décembre dernier ne peuvent être qualifiés que de diffamatoires. En réalité, la France doit adopter pleinement toutes les normes d’évaluation internationales pour continuer à attirer les investisseurs étrangers. Selon la Conférence des Nations unies sur le commerce et le développement (Cnuced), la France est le 13e plus grand bénéficiaire d’investissements directs étrangers (IDE) dans le monde (le stock d’IDE en 2019 était d’environ 868,9 Mds$ et le flux entrant d’IDE d’environ 33 Mds$). Comme plus de 60 % des flux d’IDE (86 Mds€ au total en 2019) sont dirigés vers des pays non européens, des normes véritablement internationales sont plus importantes que jamais.

Alors que le monde continue d’évoluer, des changements structurels dans la demande des investisseurs et des occupants de biens immobiliers peuvent être observés — dont beaucoup se trouvent accélérés par les effets de la pandémie de Covid-19 — ce qui entraîne une modification des attentes du marché, du public et des autorités réglementaires à l’égard des évaluateurs.

En réponse à ce phénomène, la RICS a commandé une étude indépendante sur les pratiques d’évaluation des investissements immobiliers. Les auteurs de cette étude consulteront des représentants d’un large panel de secteurs de l’immobilier et des marchés internationaux clés et formuleront des recommandations à la RICS et à d’autres organismes compétents sur les normes d’évaluation et les cadres dans lesquels elles s’inscrivent. Le rapport final est attendu à l’automne 2021 et toutes les personnes intéressées sont invitées à envoyer leurs commentaires.

En conclusion, la RICS reste fermement attachée à la France. Elle y restera présente et continuera à travailler avec ses membres pour assurer leur visibilité auprès des autorités de régulation nationales et internationales. 


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