l’heure de vérité pour les SCPI

l’heure de vérité pour les SCPI

Malgré le confinement du début d’année et l’impossibilité pour certaines entreprises de régler leurs loyers, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont bien tenu le choc.

Ces placements investissant surtout dans les bureaux et commerces – des secteurs fragilisés par la crise sanitaire et économique –, leurs locataires ont traversé des difficultés financières. Il n’empêche, le rendement sur un an (hors revalorisation des parts) des SCPI d’entreprises s’est établi à 4,2 % au 30 juin 2020, en baisse de seulement 0,2 point sur un trimestre, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

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Mais à cette première épreuve succédera bientôt une seconde : l’expertise du patrimoine immobilier, dont la valeur vénale est mise à jour tous les ans. A réaliser début 2021, elle sera communiquée dans les rapports annuels des SCPI, au printemps. Elle permettra de savoir si le patrimoine immobilier des SCPI a perdu de la valeur avec la crise.

Demande de bureaux en baisse

Les avis divergent. « Pour l’immobilier d’entreprises, le volume de transactions s’est beaucoup contracté au deuxième trimestre et ce sera possiblement le cas aussi au troisième trimestre, cela pourrait avoir des incidences sur les prix de ces biens, estime Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. Mais cela dépendra des classes d’actifs immobiliers et des zones géographiques. Par exemple, en Allemagne, les prix n’ont pas bougé à l’achat, alors qu’en Espagne ils ont déjà baissé d’environ 10 %. »

Selon la dernière publication d’ImmoStat, qui regroupe les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprises, la demande de bureaux en Ile-de-France en septembre 2020 a diminué de 46 % par rapport à la même période un an plus tôt.

30 %

C’est la baisse de collecte nette des SCPI (les fonds collectés moins les retraits) observée sur les neuf premiers mois de 2020, par rapport à la même période en 2019, selon les estimations de France SCPI. L’année 2019 avait été particulièrement porteuse pour ce placement. Après un premier trimestre 2020 dynamique (2,4 milliards d’euros collectés), le confinement a eu un impact fort : d’avril à juin, le montant collecté a reculé de 60 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Au total, sur les trois premiers trimestres de 2020, 4,3 milliards d’euros ont été collectés, un chiffre malgré tout en hausse par rapport à 2018.

« S’installer à La Défense dans ce contexte est compliqué, concède Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Mais plus généralement, on constate une réappréciation du risque qui pourrait provoquer une baisse de prix limitée sur les actifs de moindre qualité. Inversement, on note un attrait fort des investisseurs pour les biens les plus qualitatifs, d’autant que le rendement de l’immobilier reste attractif. »

Comment les prix sont fixés

Mais l’impact d’une baisse des prix des biens sur les valeurs des parts ne sera pas forcément immédiat. Celles-ci reflètent la valeur du patrimoine, majoré des frais nécessaires pour le reconstituer (frais de notaire, d’agence…) : c’est ce que l’on appelle la « valeur de reconstitution ». Or, cette valeur de reconstitution dépend non seulement de l’évolution du marché immobilier, mais aussi du travail de la société de gestion. « Quand des travaux sont faits régulièrement, on peut augmenter les loyers et l’actif se valorise », illustre Jean-François Chaury.

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