L’hypothèse d’un avenir 100 % en télétravail n’a pas tenu le choc (Primonial REIM) 1

L’hypothèse d’un avenir 100 % en télétravail n’a pas tenu le choc (Primonial REIM)


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Henry-Aurélien Natter
© D.R.

Primonial REIM vient de publier une étude* qui revient notamment sur les perspectives des marchés du bureau, du commerce, du résidentiel, de la santé et de l’hôtellerie. Selon le département Recherche & Stratégie de Primonial REIM, les marchés des bureaux ayant une localisation attractive sont les mieux positionnés pour le cycle actuel aussi bien en termes de valeur, de revenus que de liquidité.

« Si l’hypothèse d’un avenir 100 % télétravail a eu le vent en poupe, elle n’a pas tenu le choc face aux besoins de sociabilisation des individus travaillant en entreprise, d’après Henry-Aurélien Natter, responsable recherche de Primonial REIM. Les actifs/marchés core adaptés aux nouvelles caractéristiques du futur lieu de travail, avec des locataires solides et des baux longs devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers alors que les actifs les moins sécurisés ou obsolètes pourraient connaître des corrections (emplacements secondaires, vacance importante, inadaptation aux nouveaux usages) ce qui pourrait impacter la capacité de ces biens/marchés à délivrer un haut niveau de performance à moyen terme. »

D’autre part, des opportunités seront à saisir dans les quartiers en devenir proposant des bureaux adaptés aux nouveaux usages avec la reprise progressive de la demande placée.

Phase de stabilisation sur le commerce

Sur le commerce, les changements structurels du secteur et les mesures de restrictions ont impacté fortement la valeur et les loyers de l’ensemble des typologies de commerce en 2020, une phase de transition vers une stabilisation s’est ouverte. Toutefois, les commerces faisant face à un problème de fond devront être repositionnés ou restructurés pour répondre aux nouveaux besoins des consommateurs.

« Le phénomène de décompression constaté en 2020 va laisser place trimestre après trimestre en 2021 à une phase de stabilisation, voire de compression pour quelques marchés qui ont connu une correction trop sévère par rapport à leurs fondamentaux, analyse Henry-Aurélien Natter. Concernant la localisation, nous pensons que les actifs en pied d’immeuble et les centres commerciaux sur les marchés européens les plus core et répondant aux nouvelles attentes des consommateurs devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers alors que les actifs avec un emplacement secondaire, une vacance importante ou des enseignes boudées par les consommateurs pourraient avoir leur performance impactée ».

Enfin, « une sélection stricte devrait permettre de saisir des opportunités intéressantes sur des marchés avec des fondamentaux solides qui pourraient apparaître avec une reprise franche et durable de la consommation en Europe », selon le département Recherche & Stratégie de Primonial REIM.

Résidentiel : croissance des valeurs en 2021

Pour le département Recherche & Stratégie de Primonial REIM, les fondamentaux des marchés du résidentiel en zone euro sont bien orientés pour permettre à une large majorité de métropoles européennes d’assurer une croissance des valeurs en 2021.

« Nous maintenons nos perspectives de croissance des prix du résidentiel en zone euro en raison d’agrégats économiques favorables (maintien du pouvoir d’achat des ménages et taux d’intérêt bas), assure Henry-Aurélien Natter. En cas de correction, nous pensons que le phénomène sera limité géographiquement (un territoire, une métropole), dans le temps (trimestre, semestre) et sera principalement technique (déséquilibre temporaire trop important offre/demande) ».

Si la question du cycle des loyers ne se pose pas vraiment pour le moment en raison de l’intervention des autorités dans de nombreux pays, celui du cycle des prix doit être posé, explique le département Recherche & Stratégie de Primonial REIM. En effet, des changements trop importants pourraient être à l’origine de corrections des prix : comme une hausse importante des taux d’intérêt, des prix au m² anormalement élevés ou une croissance non justifiée des prix par rapport aux fondamentaux d’un marché.

« Toutefois, nous pensons que dans le contexte actuel la hausse qui succédera compensera assez rapidement le réajustement en raison de la pression démographique sur de nombreux marchés et les taux d’intérêt à des niveaux toujours bas », tempère Henry-Aurélien Natter.

Des revenus sécurisés sur le long terme dans la santé

Les infrastructures de santé jouent un rôle important pour les populations et constituent un enjeu de société en Europe pour les années à venir, d’après le département Recherche & Stratégie de Primonial REIM. Le besoin de rénovation du parc des maisons de retraite médicalisées est fort, tout comme le besoin de renforcer l’offre (cliniques, maisons de retraite médicalisées, établissements spécialisés, etc.) dans l’ensemble des pays de la zone euro.

« Cela nécessitera de très importants investissements que devront porter les secteurs public et privé, d’autant plus que la pression démographique – indépendamment des menaces virales qui ne modifient pas les équilibres démographiques – restera forte d’ici 2025 et continuera de se renforcer dans la décennie qui suivra », prévoit Henry-Aurélien Natter.

« La partie obsolète du parc des maisons de retraite médicalisées et le manque d’offre sur le marché continueront d’aiguiser l’appétit des investisseurs pour des produits récents, bien localisés avec un exploitant solide. Par conséquent, les capacités du secteur à délivrer une performance en capital et des revenus sécurisés sur le long terme sont bien orientées à l’échelle de la zone euro ».

Hôtellerie : signes d’amélioration et incertitudes

Avec l’intensification des campagnes vaccinales durant le premier semestre 2021, il est permis d’envisager la reprise du secteur, même si les variants font toujours planer des incertitudes et que les perturbations vont se poursuivre en 2021, selon le département Recherche & Stratégie de Primonial REIM. La technologie (pass sanitaire, etc.) jouera également un rôle dans la reprise de l’hôtellerie.

« Après un premier trimestre où les performances du secteur hôtelier ont été décevantes en raison des mesures sanitaires pour bloquer la propagation du virus, le deuxième trimestre a montré des signes nets d’amélioration en raison des déblocages, mais les incertitudes s’accumulent pour le troisième trimestre, souligne Henry-Aurélien Natter. En effet, malgré l’amélioration de la couverture vaccinale les variants plus virulents ou plus contagieux représentent toujours une menace importante tant que le virus n’aura pas été éradiqué ».

« Si aucune mesure contraignant les déplacements pour les personnes vaccinées n’est prise au troisième et quatrième trimestre en Europe, on peut alors supposer que le taux d’occupation, le prix moyen et le RevPAR pourraient connaître une nouvelle amélioration. Concernant les taux de rendement “prime” hôtelier, une majorité de marchés devraient connaître une phase de stabilité en 2021. D’autre part, le segment économique et le segment milieu de gamme ont réussi à démontrer une certaine résilience grâce à la clientèle domestique alors que les segments haut de gamme/luxe sont encore pénalisés par la faible représentation de la clientèle internationale. Ce constat devrait perdurer jusqu’à ce que les flux touristiques internationaux reprennent ».

*étude ci-jointe


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