Béatrice Guedj

L’IEIF livre ses premières analyses sur les conséquences de la crise sur les marchés immobiliers


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Béatrice Guedj

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Pierre Schoeffler

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D’après des analyses émises par Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, Senior Advisors au sein de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF), la crise provoquée par le Covid-19 préfigure très certainement ce que pourrait être demain une crise climatique.

Tous deux s’interrogent sur les conséquences pour les marchés immobiliers. « Cette crise est fondamentalement d’origine sanitaire, ni économique ni financière, même si ces deux sphères sont directement et fortement impactées. Aussi, il paraît difficile de tirer des parallèles immédiats avec les crises boursières, financières ou immobilières historiques », expliquent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler.

Sur les marchés immobiliers, le risque que les actifs soient systématiquement pris en étau entre une remontée des taux d’intérêt provoquée par l’inquiétude des investisseurs sur l’augmentation de l’endettement des États et une baisse des revenus locatifs liée à la récession paraît faible. « D’abord, la prime de risque sur l’immobilier est historiquement élevée, supérieure de 100 points de base par rapport à sa moyenne historique en France, mais plus fondamentalement parce que la réponse des banques centrales est très déterminée : les taux directeurs resteront à zéro ou moins pour longtemps et les programmes d’achat d’actifs seront maintenus autant que nécessaire ».

Une interrogation demeure sur le taux d’actualisation utilisé dans les expertises : il incorporera certainement une hausse de la prime de risque exigée. La problématique des revenus locatifs est quant à elle plus complexe et dépend comme toujours de la combinaison entre localisation géographique, fonctionnalité des immeubles, structure des baux et type de locataire. à ce stade, les deux Senior Advisors élaborent quatre scénarii de tendances économique potentielles, une fois la levée du confinement actée : en V, en U, en L et en W.         

Le scénario en V devrait concerner la plupart des services et surtout les services de proximité à la personne. En termes immobiliers : l’hôtellerie d’affaires, le commerce de pied d’immeuble et la logistique de proximité.

Le scénario en U devrait concerner la grande industrie et les services aux entreprises, en fait tout ce qui nécessitera une période de remise en ordre et de re-coordination des chaînes d’approvisionnement et de valeur. En termes immobiliers : l’hôtellerie de tourisme, les centres logistiques régionaux, les centres commerciaux régionaux, les bureaux loués aux grandes entreprises.

Le scénario en L associerait tout ce qui serait pénalisé durablement : le flux de commerce et d’échange international et un certain nombre de petites et moyennes entreprises. En termes immobiliers : les grands centres logistiques aéroportuaires et portuaires, les bureaux loués à certaines PME, une partie du segment « prime » du résidentiel dans les grandes métropoles.

Enfin, le scénario en W s’appliquerait à tous si un médicament ou un vaccin n’est pas trouvé rapidement et si nous assistons à une alternance de confinements, sachant qu’à chaque fois, les mesures de soutien budgétaires et monétaires ne pourront être que de plus en plus aléatoires, et perçues par les marchés comme telles.

« Tout ceci générera une grande incertitude sur la valorisation du marché immobilier. Cette incertitude sera levée lorsque les transactions, quasiment totalement gelées actuellement, repartiront. Pour le secteur immobilier, les changements brutaux et rapides engendrés par le confinement, et le déclenchement des plans de continuité, démontrent l’intégration nécessaire de plus de technologies dans la maintenance, la gestion, les transactions, etc. en provenance de tout l’écosystème des Proptech », concluent Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler.


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