il est encore trop tôt pour connaître la tendance future du marché de l’immobilier : si les prix baissent en fin d’année, il est préférable d’attendre un peu de façon à profiter de conditions encore plus favorables.

L’investissement locatif à l’épreuve de la crise

il est encore trop tôt pour connaître la tendance future du marché de l’immobilier : si les prix baissent en fin d’année, il est préférable d’attendre un peu de façon à profiter de conditions encore plus favorables.

Ces derniers mois, le secteur de l’immobilier, et notamment celui de la location, a été profondément perturbé. Les investisseurs qui ont le projet d’acquérir un logement pour le louer dans un avenir proche peuvent donc se poser la question de savoir s’il vaut mieux attendre un peu avant de se lancer. « C’est le bon moment pour investir car les prix sont très intéressants dans de nombreuses villes », juge Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement.fr.

En effet, plus le prix d’achat du bien est bas et le loyer élevé, plus la rentabilité est intéressante pour le propriétaire bailleur. « Le plus sûr est de choisir une petite surface dans l’ancien en centre-ville. Le neuf sera plus difficile à acquérir dans les prochains mois, car les chantiers ont pris beaucoup de retard », complète Laurence Dechaux, responsable des investissements immobilier chez le conseiller en gestion de patrimoine Thésaurus.

Toutefois, il est encore trop tôt pour connaître la tendance future du marché de l’immobilier : si les prix baissent en fin d’année, il est préférable d’attendre un peu de façon à profiter de conditions encore plus favorables. Cela pourrait notamment être le cas pour les grandes villes où les prix se situent à des niveaux très élevés, mais commencent à stagner. Les candidats à l’investissement locatif devront donc rester attentifs aux évolutions des prix dans les prochains mois.

Les bons dossiers continueront sans doute à voir leur financement accepté, mais les profils un peu tangents, qui atteignent la limite de 33 % d’endettement, risquent de devoir différer leur projet.

« Les taux d’intérêt restent bas et sont donc également très favorables aux investisseurs », pense Philippe Buyens, directeur général du réseau immobilier Capifrance. L’Agence nationale d’information pour le logement (Anil) indique ainsi que, pour le troisième trimestre 2020, il est possible d’obtenir un taux de 0,96 % sur quinze ans et de 1,15 % sur vingt ans. Cependant, les banques ont resserré leurs critères d’acceptation pour les demandes de crédit.

Dans le cadre de l’investissement locatif, l’examen de la demande de crédit est généralement encore plus approfondi que pour l’achat d’une résidence principale. « L’indice de projets finançables qui mesure les dossiers acceptés par les banques est en baisse de 3 % », indique ainsi Pierre Chapon, président du courtier en ligne Pretto. Les bons dossiers continueront sans doute à voir leur financement accepté, mais les profils un peu tangents, qui atteignent la limite de 33 % d’endettement, risquent de devoir différer leur projet.

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Autre interrogation : compte tenu de la conjoncture économique, les impayés de loyer vont-ils se multiplier ? Pour parer à toute éventualité, mieux vaut souscrire une assurance loyer impayé. Elle est souvent incluse dans le contrat conclu avec l’agent immobilier si la gestion locative du bien est assurée par ce dernier.

Les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur logement peuvent la souscrire en demandant un devis aux grandes compagnies d’assurances ou par le biais d’associations de défense des propriétaires comme l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Le tout est de choisir une assurance qui garantit plus de deux ans de loyer impayé de façon à avoir le temps de mener les procédures contre le locataire défaillant.

Cela sera particulièrement utile si les mesures de prolongation de la trêve hivernale qui empêche les expulsions sont reconduites. Elle s’étend habituellement du 1er novembre au 31 mars mais cette année, avec le Covid-19, son terme a été fixé au 10 juillet 2020.

Divers garants possibles

Les pouvoirs publics ont également lancé une garantie du locataire baptisée Visale (Visa pour le logement et l’emploi) qui présente l’avantage d’être gratuite pour le locataire comme pour le propriétaire. « Ce dispositif prend en charge gratuitement la totalité des loyers non payés dans une limite de 36 mois pour un logement loué nu et de 12 mois pour du meublé », explique-t-on chez Action Logement, l’organisme public chargé de Visale.

Mais il s’adresse à des locataires qui sont titulaires d’un contrat précaire (CDD, intérim, etc.) ou étudiants. Le bailleur doit également respecter des plafonds de loyer avec au maximum 1 300 euros par mois charges comprises (1 500 euros dans Paris intra-muros).

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Autre possibilité encore mal connue : le locataire peut se présenter avec sa propre assurance pour loyer impayé, comme GarantMe, mise en place par MMA (en co-courtage avec Suffren Assurances). Dans ce cas, c’est le locataire qui paie l’assurance, mais l’avantage avec ce type de structures est qu’elles examinent sa situation plus finement qu’une assurance de garantie loyer impayé classique et assurent un public plus large. Elles peuvent être rassurantes pour le propriétaire car elles se substituent au locataire pour le paiement du loyer avec un virement à date fixe.

Enfin, en lieu et place d’une assurance loyer impayé, une caution peut être demandée au locataire, c’est-à-dire qu’une tierce personne assure le paiement du loyer en cas de défaillance. Cette solution est souvent très appréciée des propriétaires bailleurs, mais attention, elle peut être moins protectrice si la caution n’est plus solvable au moment où elle doit intervenir.

3 % à 4 %

C’est le niveau du loyer annuel qu’il faut consacrer à une assurance loyer impayé, qu’elle soit souscrite par le propriétaire ou par le locataire pour s’assurer lui-même. Pour un loyer mensuel de 650 euros, il en coûte donc entre 20 et 26 euros par mois. Cette assurance couvre les loyers impayés jusqu’à un certain montant précisé par le contrat. Il peut atteindre 100 000 euros dans les cas les plus favorables. Par ailleurs, les dégradations immobilières qui dépasseraient le montant du dépôt de garantie et la procédure contentieuse peuvent être indemnisées en fonction du contrat.

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