Logements collectifs neufs en IDF : une année 2018 « exceptionnelle » selon Grecam

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Malgré une forte baisse des mises en vente (33 566 logements lancés en 2018, contre 39 310 en 2017), l’accélération des réservations sur le marché des appartements neufs franciliens, s’est poursuivie en 2018 avec 34 289 ventes (+ 4% sur un an), conduisant le marché à un niveau « record », rapporte l’Observatoire immobilier de l’habitat du Grecam. 

« Face à une demande élevée en appartements neufs, l’offre peine à se régénérer ; aussi, à fin mars 2019, le stock atteignait-il 25 429 logements, ce qui représentait seulement 9 mois de commercialisation, au rythme actuel. »  A l’exception des Hauts-de-Seine, tous les départements ont connu un ralentissement des mises en vente. Si le recul s’avère contenu en Petite Couronne (- 3 % sur un an), il s’est, en revanche, fortement contracté en Grande Couronne (- 28 % sur un an).

« La raréfaction du foncier en Petite couronne, ainsi que l’approche des élections municipales, de 2020, ont entraîné un ralentissement de l’offre neuve, poursuit l’Observatoire immobilier de l’habitat du Grecam. En effet, à chaque période électorale, de nombreux maires préfèrent limiter les constructions, afin de satisfaire leurs électeurs. Cette année, l’on note que ce ralentissement des mises en vente est intervenu beaucoup plus en amont, dès le 2nd semestre 2018. »

Et d’ajouter : « Du fait de la rareté du foncier, l’Etat, via la mise en application de la loi Elan, souhaite accélérer la reconversion en logements des bureaux vacants et obsolètes, grâce à plusieurs mesures incitatives (bonus de constructibilité, lutte contre les recours abusifs, simplification des normes, etc…). Les premiers effets devraient être visibles à partir du second semestre 2020, soit, après les élections. »

L’impact de la TVA réduite

Après la fin du dispositif Pass Foncier fin 2010, la TVA réduite n’a plus été accessible que dans le cadre des opérations de rénovation urbaine ANRU, et son taux est passé de 5,5 % à 7% en janvier 2012. Depuis Janvier 2014, la zone d’éligibilité à la TVA réduite a été limitée à 300 m, contre 500 m auparavant, autour de la zone ANRU. Les programmes situés dans une zone ANRU, ou à moins de 300 m, sont désormais éligibles à la TVA 5,5 %.

Sur les 1 722 programmes d’appartements en cours/terminés/suspendus au second semestre 2018, 499 programmes (soit 29 %) offraient la possibilité d’acquérir en TVA réduite, sous conditions de ressources.

Ces opérations représentent 27% des ventes totales du 2nd semestre en Ile-de-France. Depuis 2014, la part des ventes en Zone ANRU demeure stable, entre 26 et 28% de l’ensemble des ventes en Ile-de-France.

Alors que, jusqu’ici, la Seine-Saint-Denis représentait à peine 1/3 des ventes en TVA réduite, cette proportion s’est fortement accrue depuis 2016 (jusqu‘à atteindre 44% en 2017 et 41% en 2018), au détriment des autres départements.

Aussi en 2018, 190 programmes proposaient la TVA réduite. L’essentiel des réservations se sont concentrées au sein de 9 communes : Aubervilliers, Bagnolet, Blanc-Mesnil, Noisy-le- Grand, Neuilly-sur-Marne, Pantin, Romainville, Rosny-sous-Bois et Saint-Ouen.