Marché résidentiel Grand Paris : l’IEIF publie un référentiel d’investissement

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Pour mieux cerner la diversité et comprendre les sous-jacents spécifiques des marchés résidentiels dans le Grand Paris, l’IEIF publie un référentiel qualifié d’« inédit ». Pour le constituer, ont été utilisées 49 variables descriptives, mesurant des évolutions sur 20 ans (1999-2019) dans les 150 communes composant la Métropole du Grand Paris (MGP) et les 20 Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) franciliens de plus de 50 000 habitants. L’IEIF a pu ainsi définir huit familles de marché, documentées selon les grandes catégories de variables : démographie, socioéconomie, état du parc, revenus, loyers et prix.

« Ce référentiel permet d’appréhender plus précisément la réalité et le fonctionnement différenciés des territoires composant la région Île-de-France, et propose un outil sur lequel les investisseurs et les promoteurs pourront s’appuyer pour ajuster leurs stratégies résidentielles », précise l’IEIF.

Parmi le portrait-robot des huit familles de marché, l’IEIF dresse celui du « Paris vert ». Zone résidentielle du pourtour de Paris Ville (mais comprenant également les secteurs de Rambouillet ou Fontainebleau, plus excentrés), ce marché s’appuie sur une densité d’habitat faible où voisinent encore maisons individuelles de grande qualité et copropriétés d’appartements de standing. Le taux de propriétaires y est élevé et les seniors représentent une part significative de la population au sein de ménages où les professions libérales et les cadres d’entreprise dominent. L’indicateur de revenu y est élevé (le deuxième de toutes les familles) et continue d’augmenter de manière vive. « Le marché y est raisonnablement tendu, ce qui facilite le desserrement et un indice de peuplement peu élevé. La stabilité démographique se nourrit d’un faible solde naturel et l’accélération des prix a permis un triplement des valeurs sur la période d’étude. L’investissement y offre un rendement courant, autour de 4 %, pour une performance globale annuelle entre 5 et 6 % et un rendement sur neuf ans de détention de l’ordre de 3 %. »

Autre portrait mis en exergue par l’IEIF : le « Paris prime ». Dans un tissu urbain opposé, ce secteur composé largement du Paris historique et de ses marges prestigieuses telles que Versailles ou Saint-Germain-en-Laye, peu renouvelé par la construction, accueille une population de seniors et une faible part de jeunes actifs.

C’est le domaine de l’investissement locatif privé et de la quasi-absence de logement social. Les cadres et professions libérales en sont les principaux habitants, soit dans de grands logements issus du parc ancien, soit dans de petits logements au coût très élevé. C’est là que le niveau de revenus y est le plus élevé et progresse le plus rapidement.

La colocation autorise l’occupation par une population qu’elle est seule à pouvoir solvabiliser et l’augmentation des loyers sur la période est d’environ 70 %, quand les prix ont été multipliés par trois. Mais d’autres usages, liés au tourisme ou au logement secondaire d’activité, permettent d’en améliorer la performance locative, tandis que le niveau de vacance élevé témoigne d’une rétention possible vis-à-vis de la location « normale ». « Le marché y apparaît fluide, mais avec un parc ancien parfois de facto hors d’usage, ce qui facilite le desserrement et un indice de peuplement peu élevé.

Le rendement courant apparent ne ressort ainsi qu’à un peu plus de 3 % pour une performance globale de 6,5 %, facilitée par le rebond des prix d’après 2010. La rentabilité nette sur neuf ans s’établit ainsi à 2,5 % sur la période 2010-2019. »

L’IEIF dispose donc désormais, en plus des cinq types d’aires urbaines constituant les références régionales, d’un ensemble de huit références franciliennes auxquelles comparer potentiellement chaque commune de la Métropole du Grand Paris et les 20 intercommunalités franciliennes les plus denses.

Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF déclare : « Tout maître d’ouvrage pourra ainsi “challenger” son projet d’investissement au regard d’un référentiel de marché et de ses spécificités. Cette typologie de classes d’actifs constitue une aide à l’investissement pour les professionnels de l’immobilier. Elle permet d’extraire des informations précieuses concernant l’évolution de leur marché, leurs valeurs respectives et les tendances qui les animent, ainsi que les résultats à attendre des investissements susceptibles d’y être réalisés. »

Pour connaître le portrait-robot des huit familles de marché, consulter la pièce jointe à cet article.