Nouveau record pour l’investissement résidentiel (Knight Frank)

© bizvector / Fotolia

Selon la dernière étude de Knight Frank*, l’attrait des investisseurs pour l’immobilier résidentiel s’est confirmé en Europe, avec 100 Mds€ engagés (hors résidentiel géré) en 2021 et 20 Mds€ depuis le début de 2022. En France, un nouveau record a été battu avec 7,1 Mds€ investis dans l’Hexagone en 2021 (+ 9 % sur un an) et près de 2,5 Mds€ déjà engagés depuis le début de 2022. « Ce volume a néanmoins été gonflé par l’acquisition par CNP Assurances auprès de CDC Habitat de 85 % du portefeuille « Lamartine » pour plus de 2 Mds€ », précise Knight Frank.

Ces deux dernières années, d’autres grandes opérations ont boosté les performances du marché résidentiel, expliquant la nette domination des investisseurs français (entre 80 et 90 % des volumes investis en moyenne chaque année depuis trois ans). Quant aux investisseurs internationaux, ils ne se positionnent pas uniquement sur le marché du logement classique mais se tournent également vers le résidentiel géré. Cet engouement s’est confirmé ces derniers mois avec l’acquisition de résidences séniors et étudiantes par LaSalle Investment Management et M&G Investments.

« Le résidentiel restera en 2022 l’un des segments les plus solides du marché immobilier français », selon Knight Frank. Cela s’explique par : la forte demande de fonds paneuropéens désirant augmenter leur exposition au logement, l’intérêt croissant pour les typologies d’actifs répondant aux nouveaux besoins de la population ou aux évolutions de la démographie (coliving, résidences étudiantes ou séniors) et des partenariats formés par de grands institutionnels pour développer une offre de logements neufs abordables dans les zones les plus tendues de l’Hexagone.

Forte hausse des ventes dans l’ancien

En 2021, 1,2 million de logements anciens ont été vendus en France. La hausse est de 15 % sur un an et de 40 % par rapport à la moyenne décennale, ce qui s’explique notamment par un effet de rattrapage après une année 2020 pénalisée par le déclenchement de la crise sanitaire et des conditions d’emprunt très favorables. « Si un ralentissement des ventes est attendu en 2022, l’activité devrait toutefois rester dynamique et supérieure à la moyenne décennale. »

Alors que les prix des logements anciens ont continué de progresser à un rythme soutenu en 2021 (+ 9 % sur un an en France et + 2,7 % en Île-de-France), ils devraient se stabiliser en 2022. Dans le détail, le prix moyen d’un appartement ancien en Île-de-France atteignait 6 730 €/m² (+ 0,6 % sur un an) à la fin de 2021 et devrait se maintenir à ce niveau jusqu’en avril 2022. Le prix moyen des maisons anciennes a quant à lui augmenté de 6,7 % en un an. Compte tenu de la forte de demande et des tensions persistantes sur certains secteurs franciliens, il pourrait encore progresser en 2022.

La faiblesse de la production pénalise l’activité dans le neuf

Le nombre de logements neufs mis en vente en Île-de-France est reparti à la hausse en 2021 mais est resté inférieur à la moyenne décennale. La CAPEM estime leur nombre à 22 700 (tous types d’habitats confondus) en 2021, soit un chiffre supérieur à celui de 2020 mais en baisse de 18 % par rapport à 2019. Le nombre de réservations est également resté inférieur à celui de 2019 (- 39 %) ainsi qu’à la moyenne des dix dernières années (- 13 %).

La hausse des prix de vente moyens s’est poursuivie en 2021, ceux-ci atteignant 5 440 €/m² en Île-de-France (+ 5,1 % sur un an). « Cette pression haussière se maintiendra en 2022 du fait de l’envolée des prix des matériaux, amplifiée par la guerre en Ukraine, et d’une offre toujours limitée, pour Knight Frank. Ainsi, environ 20 000 logements neufs étaient disponibles en Île-de-France à la fin de 2021. Ce volume, certes en hausse de 9 % sur un an, reste insuffisant pour contenter la demande. »

Le logement étudiant, un actif recherché par les investisseurs

Avec plus de 275 000 nouveaux étudiants en France entre 2015 et 2020 et des effectifs s’accroissant en moyenne de 2 % chaque année dans le public et même de 5 à 6 % dans le privé, trouver un logement étudiant peut être difficile compte tenu du manque de lits disponibles. « La pénurie concerne tout autant le parc public que privé, et ne concerne pas uniquement les grandes métropoles, mais aussi les villes de moindre envergure, précise Knight Frank. L’inadéquation entre l’offre et la demande est particulièrement importante en Île-de-France, où se concentrent un peu plus de 700 000 étudiants soit un quart du total en France. »

La rareté de l’offre existante et les besoins croissants liés à cette démographie dynamique font du logement étudiant un actif recherché par les investisseurs. À l’échelle internationale : en 10 ans, 62,7 Mds€ ont ainsi été engagés sur ce segment de marché. En France, le logement étudiant ne représente encore toutefois qu’une part modeste de l’ensemble des volumes investis dans l’Hexagone, soit un peu plus de 1 % des sommes engagées depuis 2019 sur tous les types d’actifs immobiliers et 6 % des seules ventes en bloc de logements. Moins de 300 M€ ont été investis en 2020, puis 150 M€ à peine en 2021 malgré quelques opérations significatives.

Perspectives

Depuis le début de la crise sanitaire, le résidentiel a été l’un des segments les plus solides du marché immobilier français, soutenu par des conditions d’emprunt attractives, l’attrait de la pierre comme valeur refuge et les « envies d’ailleurs » suscitées par la pandémie. En 2021, la demande des particuliers a été particulièrement forte, se traduisant par le niveau élevé des ventes et une hausse plus ou moins marquée des prix. « L’activité devrait être bien orientée mais moins dynamique en 2022, un ralentissement des ventes ayant d’ores et déjà été constaté au 1er trimestre, souligne Knight Frank. Le déclenchement du conflit russo-ukrainien a en effet porté l’incertitude à son maximum, alimentant l’attentisme des ménages sur fond de forte hausse de l’inflation et de resserrement des conditions de financement. »

Par ailleurs, sur le marché des ventes en bloc, les volumes investis ont atteint un niveau record en 2021. « Si la performance pourrait ne pas être rééditée en 2022, la tendance demeurera toutefois très positive en raison de la forte demande de fonds paneuropéens désirant augmenter leur exposition au logement et de l’intérêt croissant pour des types d’actifs alternatifs. La rareté de l’offre existante et les besoins liés à la hausse constante de la population étudiante font notamment du logement étudiant un produit recherché. »

*Étude ci-jointe.