Permis de construire, recours… Ce que changent les nouvelles ordonnances pour l’immobilier – Interview

Michèle Raunet, notaire associée chez Cheuvreux (©Cheuvreux)

Le gouvernement a adopté, le 15 avril, une ordonnance sur la suspension des délais en matière d’urbanisme. Michèle Raunet, notaire associée chez Cheuvreux, explique ce que cela va changer.

Pourquoi une deuxième ordonnance a été publiée trois semaines après la première?

Le soutien au secteur immobilier était une donc une obligation évidente dès l’apparition de la crise du covid 19. Or, la première ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative aux délais n’a rempli que très partiellement cette mission. Il est apparu très vite que le gel, l’interruption ou la suspension de certains délais (permis, DIA, recours) contraignaient très fortement la reprise et qu’il était fondamental de permettre la poursuite des activités, bien sûr dans un contexte de sécurité sanitaire pour les salariés de toutes les entreprises concernées : BTP, promoteur, notaire, syndic…. Batiweb rappelle que le secteur de l’immobilier emploie 2,1 millions de personnes, représente 257 milliards d’euros de valeur ajoutée en 2018, soit 11% du PIB national.

L’ensemble des professionnels de l’immobilier, y compris les notaires, se sont beaucoup impliqués pour ce faire. Ainsi, l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 prévoit notamment des mesures qui vont grandement faciliter la reprise post période d’urgence sanitaire, confortées par la possibilité pour les notaires de recourir à l’acte authentique avec comparution à distance prévu par un décret du 3 avril dernier.

Que se passe-t-il pour les délais d’instruction des permis de construire et des déclaration d’intention d’aliéner?

L’ordonnance du 25 mars avait suspendu tous les délais d’instruction de permis et de préemption censés échoir durant la période comprise entre le 12 mars et un mois après la levée de l’état d’urgence sanitaire (actuellement fixé au 24 mai). Ce “mois tampon” supplémentaire devant permettre aux collectivités d’instruire les dossiers une fois le confinement passé. Mais, dans le même temps, de nombreuses ventes ne pouvaient de ce fait être finalisées.

Pour réduire l’allongement de ces délais, l’ordonnance du 15 avril 2020 fait donc tomber ce mois tampon. “Les conditions d’instruction des permis de construire ne présenteront plus de difficulté à la fin de l’état d’urgence sanitaire, il n’y a donc pas lieu de conserver ce mois supplémentaire”, a détaillé le cabinet du ministre du Logement, Julien Denormandie. Les délais reprendront donc pour le temps qu’il leur restait à courir avant le début de la crise, à partir du 24 mai. Par ailleurs, les collectivités qui le peuvent ont tout à fait la possibilité d’instruire pendant la période du confinement.

Y a-t-il du changement pour les délais de recours ?

Les délais de recours des tiers contre les autorisations d’urbanisme étaient concernés aussi par l’ordonnance du 25 mars (article 2). Elle avait, là encore, suspendu ces délais. Mais, blocage supplémentaire par rapport aux instructions de permis et aux préemptions: au lieu de reprendre pour le temps qui leur restait à courir, une fois l’état d’urgence levé et le mois tampon passé, les délais de recours déjà débutés recommençaient à zéro. En d’autres termes, ils commençaient à courir pour leur intégralité – à savoir 2 mois – à compter du 24 juin seulement.

Ainsi toutes les promesses de vente sous condition suspensive d’un permis de construire purgé de recours étaient bloquées pour une longue période après l’état d’urgence sanitaire. Avec l’ordonnance du 15 avril, le délai reprend là où il s’était arrêté au moment de l’urgence sanitaire (12 mars). On ne repart plus à zéro. Le mois tampon est supprimé.

L’article 8 de l’ordonnance remplace donc, pour les recours contre de telles autorisations, le mécanisme de l’article 2 par un système de suspension des délais, qui reprendront leur cours là où ils s’étaient arrêtés dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire (le mois tampon est donc supprimé), tout en sanctuarisant un minimum de sept jours pour permettre aux justiciables de saisir la juridiction.

Et enfin, pour les délais de rétractation et de réflexion en matière de vente d’immeuble à usage d’habitation?

Le texte clarifie la situation en ce qui concerne ces délais qui avaient fait l’objet de nombreux débats suite à la publication de l’ordonnance. Le rapport au président précise clairement que les délais pour se rétracter en matière de vente d’immeuble à usage d’habitation relevant de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’entrent pas dans le champ de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars et qu’une lecture contraire aurait eu pour effet de paralyser beaucoup de transactions.

Gageons que ces améliorations pratiques permettront une relance rapide du marché immobilier.