Potentiellement, un investissement Pinel sur deux dans le neuf n’est pas rentable – Placement

Logement: un rapport public recommande de plafonner le dispositif Pinel (©Philippe Huguen – AFP)

Du fait d’un prix plus élevé dans le neuf que dans l’ancien, l’avantage fiscal pour un investissement locatif n’est pas toujours rentable au moment de la revente du bien.

(BFM Immo) – L’avantage fiscal pour l’investissement locatif, dit dispositif “Pinel”, soutient la construction de logements mais est coûteux et ne contribue pas suffisamment à baisser les loyers et doit donc évoluer, selon un rapport commandé par le gouvernement. “Une suppression du dispositif entraînerait des perturbations dans la capacité de construction d’une ampleur et d’une durée difficile à anticiper”. “La mission recommande donc une évolution du dispositif plutôt que sa suppression”, ont jugé dans ce rapport l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), deux instances dépendant du gouvernement.

Le dispositif “Pinel” consiste à réduire les impôts de l’acquéreur d’un logement neuf, à condition qu’il le loue en respectant un niveau maximum de loyer. Parmi les évolutions proposées, la principale consisterait à “contingenter” l’attribution de l’avantage fiscal, c’est-à-dire à créer des plafonds en prenant en compte les besoins des territoires.

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Un dispositif qui coûte 2 milliards par an à l’Etat

Comme cette évolution fiscale pourrait être bloquée pour des raisons constitutionnelles de rupture d’égalité, le rapport propose de transformer le coup de pouce fiscal en subvention. Mais cette piste aurait le défaut de moins attirer les ménages qui utilisent le dispositif avant tout pour réduire leur impôt. Le rapport motive sa proposition par le bilan plutôt négatif qu’il dresse du dispositif, qui avait comme objectifs affichés la réduction des loyers et la stimulation de la construction de logements locatifs intermédiaires. “Le dispositif n’atteint que faiblement son objectif de réduction des loyers. Les neuf dixièmes de la dépense liée au Pinel ont donc pour seule contrepartie la construction d’un logement locatif”, est-il écrit. Et cela pour un coût estimé à 2 milliards d’euros par an (en intégrant les dispositifs précédents, type Scellier, Duflot, etc.) pour l’État.

En outre, le dispositif “ignore” les priorités des politiques locales de l’habitat en termes de localisation, de nombre et de types de logements à construire, pointe le rapport, publié un an et demi après de vives critiques de la Cour des comptes. A l’inverse, il reconnaît qu’avec plus de 131.000 logements bénéficiant de l’avantage fiscal déclarés depuis 2014, le dispositif a “favorisé un développement important de l’offre locative privée” et a même joué “un rôle d’accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France”.

Pas rentable dans un cas sur deux

Par ailleurs, selon les calculs de la mission, le recours au dispositif Pinel n’est rentable pour les particuliers que dans la moitié des cas, du fait notamment de la décote des prix de l’ancien par rapport au neuf. “La décote moyenne de l’ancien par rapport au Pinel est ainsi estimée à 32 %”, relève le rapport. Ce n’est d’ailleurs pas spécifique au Pinel. Cet écart est du même ordre de grandeur pour l’ensemble des programmes neufs en Vefa (vente en futur état d’achèvement). “La mission a comparé le rendement annuel d’un investissement Pinel type (3.700 €/m² TTC) avec un investissement immobilier dans l’ancien (30 % de décote soit 2.590 €/m²), du même montant que le logement Pinel”, détaille le rapport.

Avant la revente du bien*, le Pinel affiche une rentabilité supérieure (une fois la réduction d’impôt prise en compte) de 233% par rapport à un investissement locatif dans l’ancien. Mais c’est après que cela se gâte , lorsqu’on prend en compte la plus-value ou moins-value à la revente du bien acheté neuf. Le rapport table sur plusieurs hypothèses dans l’évolution des prix au bout de 9 ans (voir ci-dessous).

“Ainsi, en l’absence de hausse des prix de l’immobilier, le rendement net d’impôt après revente à neuf ans d’une opération Pinel moyenne est négatif de plus de 16.000 euros. La rentabilité de l’investissement Pinel (rendement sur neuf ans) est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886 €/m². Par rapport au prix de l’ancien au moment de l’achat (2 590 €/m²), l’investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 11 % en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2 %”, souligne le rapport. D’où l’importance, plus que jamais, de bien faire attention à tous les paramètres avant de se lancer, comme nous l’expliquons dans notre guide.

Avec AFP