Alors que le marché immobilier tournait au ralenti, les acheteurs ont subitement déferlé à Marseille (Bouches-du-Rhône) dès la fin du confinement. Comme le stock de biens à vendre n’était pas suffisant, les prix, qui étaient restés accessibles par rapport à ceux des autres métropoles, ont connu une hausse rapide. « Dans les secteurs très recherchés, des logements se sont alors négociés à plus de 5 000 euros le mètre carré, un tarif incroyablement élevé pour les Marseillais. Puis les acquéreurs se sont reportés dans d’autres quartiers et les prix ont flambé partout », se désole Jean-Luc Lieutaud, président de l’Union des syndicats de l’immobilier de Provence-Alpes-Côte d’Azur.
La deuxième ville française a aussi attiré beaucoup d’investisseurs, dont certains ont acheté trop cher. Car Marseille reste une ville très hétérogène : d’une rue à l’autre, la qualité des immeubles et le profil des locataires changent radicalement.
Autre particularité : la proportion de ménages modestes y est forte. Le taux de pauvreté dans la ville est de 26 %, contre 15 % à Lyon, selon l’Insee. Les loyers ne devraient donc pas suivre l’évolution des prix à l’achat à moyen terme.
Jeunes actifs et couples branchés
Pour les valeurs sûres, visez les abords de l’hôpital universitaire de la Timone. Les studios et une-pièce de 25 à 30 mètres carrés se trouvent entre 100 000 euros et 125 000 euros et se louent en meublé à des étudiants autour de 450 euros par mois.
Si vous disposez d’un budget plus important, préférez les deux-pièces, accessibles entre 125 000 euros et 150 000 euros. Ils subissent une moindre vacance locative et rapportent autour de 600 euros par mois. « Dans ce secteur, les parents d’étudiants se portent garants, ce qui minore fortement le risque locatif », précise Vanessa Ducros, directrice de Top Immobilier Orpi.
Les quartiers du sud de la Canebière, autour du cours Lieutaud, concentrent les lieux de sortie et d’animation. Ils séduisent les jeunes actifs et les couples branchés. Dans l’ancien, les trois-pièces à rafraîchir s’y négocient en moyenne 3 000 euros le mètre carré et se louent environ 800 euros par mois. « Le secteur compte beaucoup de petites copropriétés avec de faibles charges, mais il faut faire attention à la qualité de l’immeuble. Certains sont en très mauvais état », alerte Gilles Michel de Chabannes, directeur de l’agence à son nom.
Le Vieux-Port pour le long terme
A condition d’investir à long terme, les quartiers entre la gare Saint-Charles et le parc Longchamp ont du potentiel. Tranquilles et familiaux, ils séduisent les jeunes couples et les seniors. Les trois-pièces s’achètent entre 2 600 euros et 3 000 euros le mètre carré, à rafraîchir. « Une fois rénovés, ils se louent sans difficulté autour de 750 euros par mois, soit 5 % de rentabilité en moyenne », indique François Louvel, gérant de Century 21 Longchamp.
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