quand le vendeur n’est pas propriétaire…

Comment est-il possible qu’une personne vende un bien immobilier dont elle n’est pas propriétaire ? Cette question, Céline et Victor Parreira se la posent encore : en mars et avril 2014, alors célibataires, ils achètent deux appartements à l’Association pour adultes et jeunes handicapés des Bouches-du-Rhône (Apajh 13).

En novembre 2014, ils reçoivent des assignations à comparaître devant le tribunal de grande instance de Marseille. La Fédération des Apajh, sorte de « maison mère » de la précédente, leur reproche d’occuper sans titre les appartements dont elle serait propriétaire, et leur ordonne de les lui restituer.

La Fédération explique qu’elle en a hérité, dans les circonstances suivantes : en 2005, elle accepte le legs d’une défunte, Paulette W. Cette testatrice était reconnaissante à l’Apajh 13 de s’être chargée de l’éducation de sa fille, handicapée. Elle voulait la gratifier de quatre appartements. Mais l’Apajh 13 n’étant pas, à la différence de sa « maison mère », reconnue d’utilité publique, et donc pas habilitée à recevoir des legs, Mme W a donné les appartements à la Fédération, à charge pour celle-ci de les vendre et de lui en transférer le produit.

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Or, en 2014, pour une raison inexpliquée, le président de l’Apajh 13 met lui-même en vente trois appartements, à un prix modique (quelque 60 000 euros pour 50 mètres carrés). Bien que vétustes, ils trouvent tout de suite preneurs. Le notaire, Me Philippe Gazay, authentifie les actes, sans remarquer que l’Apajh 13 n’est pas propriétaire, et le service de la publicité foncière n’émet aucune objection.

« Théorie de l’apparence »

« Pourquoi nous attaquer, nous ? », s’interroge Mme Parreira, alors que le président de l’Apajh 13 a seulement fait l’objet d’un signalement au procureur de la République. Pendant la procédure, la Fédération a expliqué que si elle ne « faisait pas respecter les règles d’exécution du legs », elle risquait de perdre son habilitation à recevoir des libéralités. Or, comme l’a fait remarquer le notaire, assigné par les trois propriétaires, « les dernières volontés de la défunte ont finalement été respectées »

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Bien que déboutée en 2018, la Fédération fait appel. Le 1er avril 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme que les propriétaires doivent garder leur bien, en vertu de la « théorie de l’apparence ». Cette construction juridique héritée du XIXe siècle (26 janvier 1897) protège les tiers victimes des apparences, à condition qu’ils aient été « de bonne foi » (ils ignoraient que le vendeur n’était pas propriétaire), et que leur erreur ait été « commune » (partagée par tous).

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