Quelle fiscalité si vous louez un meublé ?


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Les choses se compliquent lorsque le montant des loyers encaissés dépasse 23 000 euros par an.

L’activité de location meublée est tantôt considérée comme une activité patrimoniale entraînant le paiement de prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine, et tantôt considérée comme étant une activité professionnelle obligeant ceux qui la pratiquent à s’affilier auprès d’une caisse de Sécurité sociale et à payer des cotisations sociales, au même titre qu’un travailleur non salarié.

En supprimant l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour être considéré comme « professionnel », la loi de finances pour 2020, adoptée à la fin de l’année 2019, a rebattu les cartes. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 en tire les conséquences, précisant les obligations des particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés.

En dessous de 23 000 euros de loyers par an, les choses sont simples. L’activité de location meublée relève de la gestion de votre patrimoine privé. Peu importe le type de location – meublé saisonnier ou de longue durée –, les règles sont les mêmes pour tous les bailleurs. Les loyers que vous percevez sont soumis aux prélèvements sociaux : 17,2 % versus 7,50 % pour les non-résidents « européens ». Ces prélèvements sont recouvrés en même temps que l’impôt sur le revenu, à travers des acomptes prélevés sur votre compte bancaire par l’administration fiscale.

Là où les choses se compliquent, c’est lorsque le montant des loyers encaissés dépasse 23 000 euros par an. Il faut alors distinguer le cas des locations meublées de courte durée de type Airbnb de celui des locations à usage de résidence principale (bail de 1 an minimum, 9 mois pour les étudiants).

Charges sociales

Il suffit que vos loyers dépassent 23 000 euros par an pour que votre activité soit considérée comme exercée à titre professionnel. Résultat : vous devez vous affilier à une caisse de Sécurité sociale et payer des charges sociales sur vos loyers.

En principe, l’affiliation se fait auprès du régime social des indépendants (SSI ex-RSI). Toutefois, tant que vous ne dépassez pas 72 600 euros de recettes annuelles, vous pouvez, si vous le souhaitez, vous affilier au régime général, ce qui vous évite de cotiser auprès de deux régimes différents si vous exercez, par ailleurs, une activité salariée.

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Les formalités sont simplifiées. Il suffit de se créer un compte sur le site de l’Urssaf – https://ats.declaration.urssaf.fr/Application-ECOLAB-Inscription –, puis de déclarer vos loyers tous les trimestres. Vos cotisations sont calculées sur le montant de ces loyers, après application d’un abattement de 60 %.

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