Quelles perspectives pour l’immobilier résidentiel en 2023 ? (Groupe BPCE) 1

Quelles perspectives pour l’immobilier résidentiel en 2023 ? (Groupe BPCE)


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Alain Tourdjman
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Dans une étude, le Groupe BPCE dresse les perspectives du marché de l’immobilier résidentiel. Réalisée par Alain Tourdjman, directeur des études et prospective du Groupe BPCE, cette étude avance que la conjoncture pourrait se dégrader encore plus en 2023 : « les effets conjugués de la hausse des taux, de la réglementation énergétique et d’anticipations négatives des ménages pourraient conduire à une chute plus accentuée des volumes puis à un recul des prix. »

Au T1 2022, la hausse des prix immobiliers reste vive à 7,3 % sur un an, alimentant un nouveau record des crédits nouveaux à l’habitat aux ménages en hausse de 9 % par rapport à 2021, sur la période janvier à mai. Toutefois, en volume, le marché se replie sensiblement. Les transactions dans l’ancien demeurent certes à un niveau très élevé (1,17 million en cumul annuel à fin mars) mais sont orientées à la baisse depuis un semestre. Dans le neuf, les mises en chantier stagnent autour de 390 000 opérations sous l’effet de fragilités structurelles (rareté et cherté du foncier, accumulation des normes…) et de difficultés conjoncturelles (pénuries et ruptures d’approvisionnement de matériaux, hausses de coûts…).

« Et le vif rebond des autorisations semble davantage devoir s’interpréter comme un effet d’aubaine pour faire passer des projets avant la mise en œuvre de la RE2020 que comme le signe annonciateur d’une reprise de l’activité », souligne le Groupe BPCE.

Par ailleurs, le contexte socio-économique pèse sur les projets des ménages. Si l’aspiration des ménages à acheter un logement, tout comme l’image de l’immobilier comme support d’investissement n’ont pas été entamées par la crise, l’ampleur du choc inflationniste sur le pouvoir d’achat et le pessimisme des modestes et moyennes augurent de projets immobiliers qui susciteront davantage de vigilance, voire qui seront reportés. « D’ores et déjà, seuls 21 % des Français jugent le moment favorable pour acheter, un seuil très inférieur au plus bas atteint lors de la crise sanitaire et en retrait constant depuis un an. D’autre part, la part des ménages ayant un projet d’achat en résidence principale, secondaire ou bien locatif stagne depuis novembre 2021 à 18 % de la population alors que mai-juin est traditionnellement un pic saisonnier », relève le Groupe BPCE.

Deux facteurs de transformation durable du marché

Le marché résidentiel est également impacté par deux facteurs de transformation durable du marché. Le premier est l’orientation à la hausse des taux d’intérêt après 40 ans de baisse presque continue. « En simulant, de façon normative et plutôt conservatrice, les taux de crédit sur la base d’une hausse de l’OAT vers 2,5 % fin 2022, ceux-ci retrouveraient leur niveau de 2014 dès l’an prochain. Cette hausse importante, et relativement rapide, des taux débiteurs devrait rapidement peser sur la solvabilité des ménages accentuant l’éviction des primo-accédants et obligeant de nombreux ménages à reconsidérer l’équilibre économique de leur projet », estime le Groupe BPCE.

« Compte tenu du rôle majeur qu’ont joué les conditions de crédit dans le nouvel équilibre qui s’est construit entre prix et solvabilité depuis le début des années 2000, ce basculement à la hausse des taux d’intérêt doit être interprété comme un arrêt brutal du principal moteur qui assurait la montée des prix immobiliers en France », ajoute-t-il.

Le second facteur de transformation durable du marché est la poursuite de la mise en œuvre de la réglementation énergétique en France avec un dispositif qui « passe de l’information et de l’incitation à la contrainte et à la pénalisation. »

Les mesures prises à l’encontre des 4,8 millions de logements classés en F et G, particulièrement dans le locatif, mais aussi la mise en œuvre à l’automne de l’audit énergétique, pourraient également avoir un impact marqué sur les prix. « En évaluant le coût des travaux nécessaires pour que le bien classé F ou G retrouve l’intégralité de ses usages potentiels (propriétaire-occupant ou locataire), l’audit énergétique établira une base objective de négociation du prix entre acheteur et vendeur. En établissant une contrainte forte sur le locatif, par ailleurs difficile à respecter faute d’une offre suffisante, la réglementation devrait conduire à une accélération des mises sur le marché de biens F et G ».

Dans un contexte de recul des transactions et donc de sélectivité croissante du marché, il est probable que l’écart de valeur entre les biens classés F et G et ceux appartenant aux autres catégories de DPE devienne plus significatif, notamment dans le collectif qui semblait jusque-là échapper aux écarts de « valeur verte » que l’on pouvait observer dans l’individuel, explique le Groupe BPCE.

Baisse des prix moyens de 3 % en 2023 ?

Selon l’étude, l’ensemble de ces facteurs devrait conduire à une contraction marquée des opérations des ménages avec une baisse des transactions dans l’ancien de 5 % en 2022 et de 9 % en 2023 mais aussi avec un repli de la construction neuve en 2023 avec la mise en œuvre difficile des contraintes de la RE2020 en lien avec les ruptures d’approvisionnements, les hausses de coûts et les difficultés croissantes à obtenir des permis dans les zones urbaines.

Les prix, traditionnellement plus inertes que les volumes devraient ralentir en 2022 (+4 %), continuant à bénéficier de l’élan de 2021 et du rattrapage qui s’opère sur les villes moyennes et l’individuel en province après une décennie 2010 de stagnation pour ces types de biens. « En revanche, l’effet conjugué de la hausse des taux d’intérêt, de la baisse du pouvoir d’achat des ménages et de l’application de la réglementation énergétique devrait conduire à une baisse des prix moyens en 2023 de l’ordre de 3 %. En effet la hausse des taux d’intérêt pose la question du niveau des prix, au-delà de leur évolution en tendance, préservant la solvabilité globale des ménages », juge le Groupe BPCE.

Dans ce contexte, le ralentissement du crédit « serait sensible avec des encours progressant de 2,3 % l’an, très en deçà de l’inflation, et des crédit nouveaux, hors rachats et renégociations, baissant de 13 % entre 2022 (243 Mds€) et 2023 (212 Mds€). »


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