Qui habite les cinq millions de « passoires thermiques » ?

Sur les 29 millions de résidences principales au 1^er janvier 2018, environ 17 % (4,8 millions) seraient très énergivores et notées F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), selon un rapport du Commissariat général au développement durable. Des logements parfois qualifiés de « passoires thermiques » et qui consomment plus de 331 kWh/m2/an.

A l’opposé, seuls 6,6 % des logements, soient 1,9 million, seraient peu énergivores et dotés d’étiquettes A et B, avec une consommation de moins de 90 kWh/m2 et par an. Les étiquettes D et E du DPE, renvoyant à une consommation entre 151 et 330 kWh/an, sont les plus fréquentes et représentent respectivement 34 % et 24 % des résidences principales. Celles notées C représentent 18 % de l’ensemble.

Ces DPE sont généralement réalisés à l’occasion de la vente d’un logement ou de sa mise en location et note la performance énergétique de A à G. L’Agence de la transition écologique (Ademe) les collecte depuis plusieurs années, ce qui permet leur analyse.

Les logements sociaux moins énergivores

Deuxième enseignement de cette étude, publiée en septembre : avec 7 % d’étiquettes F ou G, le parc détenu par les bailleurs sociaux est bien moins énergivore que le parc privé (18,7 %). « Cela s’explique par une forte prévalence du chauffage collectif au gaz, souvent plus performant, ainsi que par des efforts de rénovation ciblés », estiment Thomas Merly-Alpa, Nicolas Riedinger et Mathieu Baudry, les auteurs du rapport.

La consommation énergétique dépend aussi du type d’occupation du logement : ceux loués sont en moyenne plus énergivores. Pas moins de 23 % du parc locatif privé est doté d’une étiquette F ou G, contre 17 % des maisons et appartements occupés par leur propriétaire.

Explication la plus probable : les propriétaires bailleurs ne vivant pas dans le logement n’y réalisent pas, non plus, les travaux nécessaires. Pour l’Union nationale des propriétaires immobiliers, les hausses de charges ces dernières années et notamment de la taxe foncière, se font au détriment des travaux d’entretien et de rénovation.

Les appartements mieux isolés

Les logements très énergivores sont également plus fréquents parmi les maisons individuelles que dans l’habitat collectif (18,4 % contre 14,7 %). Les immeubles présentent généralement des déperditions de chaleur moins importantes que les maisons, les appartements se chauffant les uns les autres.

Le rapport montre par ailleurs que plus le logement est petit, plus il est consommateur d’énergie au m² : près de 36 % des logements de 30 m² sont dotés d’une étiquette F ou G, ce qui n’est le cas que de 13 % des logements de plus de 100 m². Les efforts de travaux et d’entretien peuvent être moindres pour les petites surfaces qui constituent plus de la moitié des logements loués.

Ce que confirme l’étude annuelle des notaires sur la valeur verte des logements, publiée en octobre : parmi les biens mis en vente en 2019, les étiquettes F et G pèsent pour 24 % des studios et 27 % des maisons les plus petites (maximum trois pièces). Tandis qu’elles ne représentent que 4 % des appartements de cinq pièces et plus et 8 % des maisons d’au moins six pièces.

La part des logements très énergivores est « plus faible dans les départements proches de l’arc méditerranéen ou du sud de la façade atlantique pour lesquels le climat est plus doux et réduit les besoins en chauffage », précise sans surprise l’étude – 6 % des logements sont « F » ou « G » dans les Pyrénées-Atlantiques, les Landes ou en Gironde. « Elle est à l’inverse plus élevée dans certains départements ruraux et/ou montagneux » : les logements mal notés sont près de 40 % dans la Nièvre et la Creuse et cela va jusqu’à 46 % dans le Cantal.

Des logements qui se vendent plus cher

Pour obéir aux objectifs de fixés par la loi relative à l’énergie et au climat de 2019, qui vise l’éradication des bâtiments portant les étiquettes F et G à l’horizon 2028, il faudrait donc isoler 600 000 logements par an.

Même s’il est difficile de comptabiliser tous les travaux de rénovation entrepris dans le pays, en 2019, l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah) indique, par exemple, que 155 765 logements ont été rénovés grâce à ses aides. Ce chiffre peut sembler faible au regard des objectifs, même si pour Christophe Weck, président du groupe Isoweck, spécialiste de l’isolation, le pari n’est pas perdu : « La prise de conscience de l’importance de la rénovation énergétique est relativement récente et date de 2007 avec le Grenelle de l’environnement. Mais les ménage s’y intéressent de plus en plus ».

Encore faut-il avoir les moyens de mener ces travaux… L’Anah estime qu’il faut compter 25 000 euros par logement pour gagner deux étiquettes énergétiques et passer de F à D, et 15 900 euros pour gagner une étiquette. La nouvelle aide « MaPrimRénov », gérée par l’Anah suffira-t-elle à faire avancer les choses ? Trop tôt pour le dire.

Indépendamment de cette aide, les travaux d’isolation permettent de valoriser le logement. Et donc de compenser une partie du montant investi dans les travaux. Ainsi, selon l’étude des notaires sur la valeur verte des logements, une maison (dans l’ancien) bien isolée (étiquettes A et B) dans la région Grand-Est se vend par exemple en moyenne 16 % plus cher qu’un logement comparable doté de la note D. C’est 12 % en Bretagne, en Pays de la Loire et en Nouvelle-Aquitaine. Autre exemple : en Occitanie, un appartement bien isolé peut se vendre jusqu’à 20 % plus cher qu’un appartement « D » comparable.

A l’inverse, une mauvaise étiquette (F ou G) induit une moins-value comprise entre 3 % et 9 % pour les appartements, en fonction des régions, et entre 3 % et 18 % pour les maisons (18 % pour la Nouvelle-Aquitaine), toujours par rapport à un bien comparable noté D.