Loi « Climat et résilience » : principales dispositions relatives aux baux d’habitation – Immobilier

Le volet « logement » de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets ambitionne de rénover massivement l’habitat existant pour qu’il atteigne le niveau basse consommation en moyenne d’ici 2050. Le parc locatif est fortement impliqué. S’inscrivant dans une politique déjà initiée de lutte contre l’habitat énergivore, la loi « Climat et résilience » généralise ou renforce des dispositifs existants, notamment par une hausse des exigences ou un nouveau calendrier (B. Mallet-Bricout, Le droit climatique en intentions et en action, RTD civ. 2020. 197 ; N. Damas, Renforcement de la lutte contre les passoires énergétiques, D. 2021. 1024 ; V. Zalewski-Sicard, Loi « Climat et résilience » et pratique notariale, JCP N 2021. Act. 764). L’objectif des pouvoirs publics est d’« accélérer » le rythme des rénovations. Un communiqué gouvernemental a estimé que le parc de logements en location concerné passerait de 1,8 à plus de 4 millions au terme du calendrier prévu.

La loi « Climat et résilience » s’appuie sur le diagnostic de performance énergétique.  Elle inscrit à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation les niveaux de performance énergétique et climatique allant de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant). Les valeurs chiffrées de chaque classe seront fixées par voie réglementaire. Ces étiquettes permettent de qualifier juridiquement les logements désignés au grand public comme « passoires énergétiques ». S’agissant des logements du parc locatif, seront progressivement concernés ceux relevant des classes F et G, puis à terme ceux de la classe E.

Incidence sur les loyers

L’article 159 de la loi nouvelle s’emploie à geler les loyers pour les logements les plus énergivores. Le législateur a souhaité empêcher toute hausse de loyers pour tous les logements des classse F et G quelles que soient les circonstances : nouvelle mise en location, reconduction ou renouvellement du bail. Il étend une sanction précédemment adoptée pour les seules zones tendues (Décr. n° 2020-1818 du 30 déc. 2020, AJDI 2021. 8, obs. Y. Rouquet ). Instaurant une exception générale au principe de libre fixation du loyer, l’article 17, II, de la loi du 6 juillet 1989 interdira de stipuler un loyer excédant le dernier loyer appliqué au précédent locataire lors de l’établissement d’un nouveau contrat. L’article 17-1 prohibera toute hausse du loyer par l’effet du jeu annuel de la clause d’indexation ou lorsque les parties sont convenues par une clause expresse de travaux d’amélioration du logement. Enfin, lors du renouvellement du contrat, le loyer manifestement sous-évalué ne pourra pas être réévalué.

Ces dispositions sont applicables aux contrats de locations conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an à compter de la publication de la loi en métropole, soit le 25 août 2022, et à compter du 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte.

Certains articles de la loi du 6 juillet 1989 sont actualisés pour tenir compte de la réforme du DPE. La rédaction de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 a ainsi été modifiée. La contribution pour le partage des économiques de charge est désormais conditionnée au niveau de performance atteint à la suite des travaux entrepris, lequel doit être compris entre la classe A et la classe E. 

Incidence sur les critères de décence

La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat a introduit la performance énergétique parmi les critères de décence du logement. En application du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, à compter du 1^er janvier 2023, pour les nouveaux contrats de location, sera décent le logement dont la consommation d’énergie estimée par le DPE est inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par m² de surface habitable (Y. Rouquet, Logement décent et performance énergétique, AJDI 2021. 86 ).

La loi « Climat et résilience » actualise la rédaction de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 – la décence sera désormais définie par référence à la classe énergétique mentionnée dans ce document – et relève progressivement le niveau d’exigence.

Répondront aux exigences de décence, les logements compris :

Pour la métropole,

• à compter du 1^er janvier 2025, entre la classe A et la classe F
• à compter du 1^er janvier 2028, entre la classe A et la classe E
• à compter du 1^er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte,

• à compter du 1^er janvier 2028, entre la classe A et la classe F
• à compter du 1^er janvier 2031, entre la classe A et la classe E

En cas de non-conformité, le juge peut ordonner la réalisation de travaux nécessaires.

Deux exceptions sont toutefois introduites pour tenir compte de la situation particulière du logement. La première hypothèse concerne le logement en copropriété lorsque le bailleur n’est pas parvenu à obtenir une résolution lui permettant de réaliser ces travaux. La seconde résulte des contraintes architectures ou patrimoniales faisant obstacle à la réalisation des travaux. Dans ces cas, les sanctions relatives au loyer mentionnées à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 peuvent néanmoins être prononcées.

Nonobstant les indéniables effets vertueux pour le climat et pour le locataire, qui bénéficie d’un logement plus confort et d’une baisse des charges liées à la consommation d’énergie, se pose la question de l’impact de ces mesures sur le marché locatif. Avant le 1^er juillet 2027, un rapport doit dresser le bilan des premières années d’application de ces dispositions et apprécier « l’impact prévisible du rehaussement du niveau de performance d’un logement décent prévu à partir du 1^er janvier 2034, notamment eu égard à la disponibilité de l’offre de rénovation et à ses potentiels effets sur le marché locatif privé ».

Faciliter la réalisation de travaux à l’initiative du locataire

La loi facilite la réalisation de travaux d’économie d’énergie à l’initiative et aux frais du locataire en étendant le régime d’autorisation tacite en vigueur pour les travaux d’habitation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie aux travaux relatifs aux économies d’énergie (art. 7 de la loi du 6 juill. 1989). Avant la réalisation de tels travaux, le locataire doit solliciter l’autorisation écrite du propriétaire. L’absence de réponse dans un délai de deux mois vaut acceptation. Le bailleur qui a conservé le silence ne pourra plus exiger la remise en état des locaux. Un décret en Conseil d’État doit préciser les travaux éligibles et les modalités de mise en œuvre.

Autorisation préalable de mise en location

L’article 162 de la loi « Climat et résilience » durcit les conditions d’obtention de l’autorisation préalable de mise en location pour les logements situés dans les zones concernées. Désormais, l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que cette autorisation peut être refusée ou soumises à condition lorsque le logement concerné ne répond pas aux caractéristiques de décence. Auparavant, étaient visés les logements susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Offres de location

Les offres de location doivent mentionner le classement du bien au regard de sa performance énergétique et en matière d’émission de gaz à effet de serre. À défaut, les particuliers sont désormais passibles d’une amende après envoi d’une mise en demeure par l’autorité administrative restée infructueuse. Auparavant seuls les professionnels étaient passibles de sanctions.

Disposition censurée par le Conseil constitutionnel

Le Conseil constitutionnel a largement validé la loi (Cons. const. 13 août 2021, n° 2021-825 DC, AJDA 2021. 1654 ; D. 2021. 1545, obs. C. const. ), hormis quelques dispositions assimilées à des cavaliers législatifs. Pour ce motif a été censuré l’article 161 du texte introduisant un nouveau motif de résiliation du contrat de bail à l’initiative du bailleur tenant à la réalisation de travaux d’économie d’énergie.

Sur la loi « Climat », Dalloz actualité a également publié :

• 305 articles pour le climat, par Pierre Januel le 5 septembre 2021

• Climat et résilience : s’adapter à la réalité des territoires, par Jean-Marc Pastor le 7 septembre 2021

• Loi « Climat et résilience » : aspect de droit bancaire et financier, par Xavier Delpech le 8 septembre 2021

• Loi « Climat et résilience » : aspect de droit des affaires, par Xavier Delpech le 8 septembre 2021 

• Loi « Climat » et commande publique : greenwashing législatif ou vraie avancée ?, par Alexandre Delavay le 9 septembre 2021

• Loi « Climat et résilience » : aspect de droit pénal, par Pauline Dufourq le 9 septembre 2021