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Achat immo, ce que vous devez savoir sur l’apport personnel


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L’apport personnel fait partie des éléments majeurs pour déterminer la qualité d’un dossier d’emprunteur. Bien que non obligatoire, il demeure un levier de négociation et d’acceptation majeur dans le cadre d’un achat immobilier.

Il n’existe pas de montant d’apport immobilier type. Tout dépendra en réalité du montant total du projet et de la capacité d’emprunt de chaque emprunteur. En règle générale, la banque demande un apport minimum de 10% du prix d’acquisition du bien immobilier. Une personne souhaitant acquérir un bien d’un montant de 300.000 euros devra, dans ce cas, disposer d’un apport minimum de 30.000 euros. Ce montant servira en grande partie à payer les frais de notaire.

Toutefois, cette règle des 10% n’est pas appliquée par toutes les banques. En fonction du contexte immobilier, certaines banques peuvent demander de 20 à 40% d’apport personnel. D’autres établissements bancaires acceptent par ailleurs de financer certains projets à hauteur de 100%, voire 110% si le dossier est solide. Acheter sans apport personnel se fait d’ailleurs de plus en plus souvent. De manière générale, plus le taux d’endettement est faible et moins l’apport peut être important. À l’inverse, lorsque le taux d’endettement côtoie les 33%, un apport immobilier permet de faciliter l’acceptation du dossier et représente une sorte de “garantie” pour l’établissement prêteur. En effet, en cas de défaut de paiement des mensualités du crédit immobilier, la banque limite les risques de perdre de l’argent lorsqu’un apport conséquent a été versé. Les frais de notaire et autres dépenses annexes, considérés comme étant à fonds perdu, doivent en général représenter une partie de l’apport personnel.

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Comment constituer son apport personnel ?

La constitution d’un apport personnel prend en général plusieurs années. Le plus souvent, l’apport est constitué sous forme d’épargne. L’acheteur met de l’argent de côté chaque mois jusqu’à atteindre la somme nécessaire à son achat immobilier. L’apport personnel peut également provenir de l’épargne salariale constituée au cours de sa carrière. Ce dispositif mis en place par de nombreuses entreprises permet de placer l’intéressement et la participation jusqu’à son déblocage. Par ailleurs, la plupart des banques proposent à leurs clients de constituer une épargne immobilière en ouvrant un compte dédié, tel qu’un CEL (Compte épargne logement) ou un PEL (Plan d’épargne logement). Les taux compétitifs de ces deux placements permettent de se constituer une épargne immobilière plus rapidement.

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L’apport personnel peut également provenir de placements financiers tels que des actions ou des obligations. Leur revente doit toutefois être bien réfléchie en amont, et envisagée bien à l’avance, les fonds étant généralement bloqués pour une durée minimale. Enfin, les apports personnels les plus conséquents proviennent généralement de la vente d’un bien immobilier ou d’un héritage.  Attention: l’octroi d’un prêt à taux zéro ou de tout autre type d’aide n’est pas considéré comme faisant partie de l’apport personnel.

Mieux négocier son prêt

Constituer une épargne immobilière afin de verser un apport lors d’un achat immobilier offre de nombreux avantages. Le premier, et le plus évident de tous, est bien sûr le fait que l’apport permet un meilleur taux d’acceptation de son crédit immobilier. En plus de représenter une condition pour de nombreuses banques, il s’agit aussi d’un important levier de négociations. En effet, plus l’apport personnel est important, et plus l’acheteur se retrouve en position de force pour obtenir un meilleur taux de crédit ou pour baisser les frais bancaires inhérents. C’est aussi le cas de l’assurance emprunteur, un surcoût à négocier impérativement avant la signature du crédit. Autre avantage de l’apport personnel: il permet de faire baisser ses mensualités, en investissant directement son épargne immobilière dans le bien acheté. Il peut également, plutôt que de faire baisser les mensualités, permettre d’augmenter son budget global. 

Enfin, pour les apports personnels les plus importants, certaines banques peuvent accepter un taux d’endettement plus élevé qu’à l’accoutumée. Ainsi, il n’est pas rare de voir des emprunteurs, disposant d’un apport personnel de 40%, bénéficier d’un taux d’endettement supérieur à 35%. La constitution d’une épargne immobilière permettra donc de diminuer les frais bancaires, d’augmenter les chances d’acceptation de son dossier et d’obtenir un taux d’intérêt compétitif.

(Par la rédaction de l’agence hREF)


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