Bail solidaire: comment en bénéficier?

Bien que les taux des crédits immobiliers soient actuellement très bas, il n’est pas toujours facile d’accéder à la propriété. Ceci est d’autant plus vrai pour les ménages aux revenus modestes, surtout s’ils sont situés dans des zones tendues, c’est-à-dire où le prix de l’immobilier est élevé et l’une offre limitée. Afin de favoriser cette possibilité d’accession à la propriété immobilière, le bail réel solidaire (BRS) a été créé en 2016. Le principe en est simple, il s’agit de différencier le bâti du foncier. En clair, cela signifie que l’acheteur, également appelé preneur, va devenir propriétaire de son logement, mais sera locataire en ce qui concerne le terrain sur lequel il est situé. À noter que pour bénéficier du dispositif BRS, le bien concerné doit être vendu par un organisme de foncier solidaire (OFS), cet OFS demeurant propriétaire du terrain après la signature du bail. Ces OFS sont présents un peu partout sur le territoire et sont des organismes à but non lucratif. Leur vocation est d’acheter des terrains qui peuvent être bâtis ou non bâtis, et de disposer d’un parc immobilier destiné à la location ou à la vente pour les ménages modestes.

Qui peut bénéficier du bail réel solidaire?

Le bail réel solidaire n’est pas forcément accessible partout en France. Néanmoins, de nombreuses agglomérations ont mis en place ce dispositif, et même certaines communes plus petites. Depuis sa création en 2016, le réseau BRS ne cesse ainsi de s’étendre. Pour les preneurs (acheteurs), les conditions sont de ne pas dépasser un certain plafond de ressources, et que le logement soit une résidence principale. Ce plafond varie en fonction du secteur géographique. Il existe ainsi quatre zones distinctes (A, B1, B2 et C) créées en prenant en compte la tension du marché immobilier local. À titre d’exemple, en zone A une personne seule peut bénéficier du BRS si ses revenus annuels n’excèdent pas 32.562 euros (24.683 euros dans les zones B à C). Ce plafond de revenus varie en fonction de la composition du ménage. Par exemple, pour un couple avec deux enfants, il est de 59.263 euros en zone A et 42.187 euros pour les zones B à C. À noter que le BRS peut s’appliquer dans le cadre d’un investissement locatif ou pour une revente. Un opérateur peut ainsi signer un bail réel solidaire avec un OFS, à condition de revendre ou louer le logement en respectant un plafond de ressources. Dans le cadre d’une location, le bailleur doit également respecter un encadrement des loyers.

Le BRS permet une accession à la propriété à prix réduit

Un achat immobilier classique est un investissement très important. Cela explique que les banques sont parfois réticentes à accorder un crédit immobilier à des ménages disposant de revenus modestes. Le fait de dissocier le foncier du bâti réduit fortement ce coût, le foncier représentant généralement entre 15 et 30% de la valeur du bien. Un chiffre qui peut même se révéler bien supérieur dans des secteurs où la pression immobilière est très importante. À titre d’exemple, à Paris, le bail réel solidaire permet d’envisager d’acquérir un logement pour 5.000 euros le mètre carré. C’est tout simplement deux fois moins que les tarifs pratiqués en moyenne au sein de la capitale. Grâce à ce dispositif, Paris casse ainsi les prix de l’accession à la propriété. Selon les communes, il existe également des abattements d’impôt sur la taxe foncière, cet abattement pouvant monter jusqu’à 30%. Une économie non négligeable.

Les autres avantages du bail réel solidaire

L’économie du coût du foncier et une éventuelle réduction de la taxe foncière ne sont pas les seuls avantages du BRS. S’il s’agit d’un logement neuf, le taux de TVA est réduit à 5,5%. Là encore, cela fait considérablement baisser le prix du bien concerné. Le bail réel solidaire permet également de bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ+) mis en place par le gouvernement, ce prêt permettant de financer une partie de l’achat. Si une redevance doit être payée à l’organisme foncier solidaire concerné (pour la couverture des frais de gestion), celle-ci est minime. Autre avantage du BRS, la durée du bail liant les deux parties. Celui-ci est en effet de longue durée (de 18 à 99 ans) et peut être renouvelé. Enfin, en cas de succession ou si le propriétaire du logement souhaite le revendre, il peut le faire dans le cadre du bail réel solidaire, à condition toutefois de respecter les plafonds de ressources en vigueur pour les futurs occupants. Dans le cadre d’une succession, si cela ne s’avère pas possible (plafond de revenus de l’héritier trop élevé), c’est l’organisme de foncier solidaire qui pourra récupérer le bien et devra alors indemniser l’héritier.

(Par la rédaction de l’agence hREF)