Comment fixer un loyer pour réduire le risque de vacance locative?

Pour toutes les personnes se lançant dans un projet d’investissement locatif, une question fondamentale se pose: quel prix de loyer appliquer? Le marché de la location est en effet un secteur concurrentiel, et fixer un prix de loyer juste est un élément important. Si ce prix est trop élevé, il y a de fortes chances que le logement ne trouve pas preneur et se retrouve en vacance locative. Pour un investisseur ayant un crédit à rembourser, ces périodes de vacances locatives peuvent être pénalisantes. D’où la nécessité de fixer un prix de loyer juste et attractif. Pour cela, il est indispensable de se renseigner sur les prix moyens pratiqués pour des logements équivalents situés dans le même secteur. Faire appel à un professionnel de l’immobilier local peut ainsi s’avérer utile. Il est également possible de consulter la carte des loyers sur Internet, mais celle-ci ne prend pas en compte tous les critères pouvant influer sur le prix du loyer. Il convient donc d’aller plus loin, d’autant plus que beaucoup de potentiels locataires peuvent avoir des craintes concernant leurs échéances de loyers.

Les critères essentiels pour fixer le prix d’un loyer

La situation géographique d’un logement est bien évidemment le critère essentiel au moment de fixer un prix de loyer. Qu’il soit situé à la campagne, en ville, dans une région touristique, une zone à fort développement économique ou non, les prix varient énormément. Mais au-delà du prix moyen au m², il faut aussi se baser sur la taille du logement, le nombre de pièces et les prestations intérieures. Un logement entièrement refait et au goût du jour peut permettre de se démarquer de la concurrence. Il en va de même si le logement possède une belle terrasse, une vue très dégagée, des prestations haut de gamme… Un ascenseur, un parking, un interphone, voire un gardien d’immeuble, sont aussi des plus, tout comme la proximité de transports en commun, d’écoles et de commerces, sans oublier le niveau de performance énergétique du logement.

Prix des loyers, un système très encadré

La ville de Paris et plus généralement la région Île-de-France, ainsi que près d’une trentaine de grandes agglomérations sont considérées comme étant en zone immobilière tendue. C’est-à-dire que la demande y est supérieure à l’offre. Cela représente près de 1.200 communes et environ la moitié des logements. Dans ces zones tendues, une fois le prix du loyer fixé, il ne peut pas être augmenté en cas de relocation. Il est néanmoins possible, une fois par an, d’appliquer une hausse en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Une hausse peut également être envisagée si des travaux d’amélioration importants ont été réalisés au cours des six derniers mois, à condition que le montant de ces travaux représente au moins un an de loyers. Si le propriétaire estime que le loyer est sous-évalué, il peut également opter pour une augmentation, mais il doit démontrer cette sous-évaluation en se basant sur les prix pratiqués dans le voisinage. À noter que dans les zones les plus tendues, l’encadrement des loyers est une mesure de plus en plus fréquente qui oblige les propriétaires à ne pas dépasser un certain plafond. Enfin, sachez que le prix des loyers est distinct des charges locatives qui peuvent être réévaluées chaque année en fonction des dépenses réelles engagées par le propriétaire.

(Par la rédaction de l’agence hREF