Immobilier : le marché des résidences seniors se prépare au « papy-boom » 1

Immobilier : le marché des résidences seniors se prépare au « papy-boom »


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Publié le 28 juil. 2021 à 7:46

Avec le vieillissement de la population, c’est un marché qui connaît une croissance exponentielle. Le nombre de résidences seniors – destinées, à la différence des Ehpad, aux personnes âgées encore autonomes – a plus que doublé en huit ans en France. Il est passé de 432 en 2013 à 922 à fin mars 2021, selon les données de CBRE.

Mais l’offre devra encore s’étoffer pour faire face au « choc démographique » à venir, note le conseil en immobilier. Les plus de 75 ans devant représenter 10,8 % de la population à horizon 2025 et 16,4 % à horizon 2050.

« Il va falloir loger dans les prochaines années de plus en plus de baby-boomers devenus des papy-boomers », note Sébastien Lorrain, directeur résidentiel de CBRE. Ces résidences seniors feront partie de la palette de solutions.

Nombreux acteurs

« Le traitement du grand âge ne peut pas être que médical, souligne-t-il. Ces résidences seniors proposent des logements adaptés et du service – de la restauration jusqu’à la piscine ou la salle de cinéma pour les plus luxueuses d’entre elles », explique-t-il. En passant par l’intervention d’auxiliaires de vie, pour l’aide à la toilette par exemple.

Le secteur attise les convoitises. Il est pour l’heure dominé par Aegide-Domitys – dont Nexity a cédé fin juin 45 % du capital à AG2R La Mondiale, devenu actionnaire majoritaire avec 67 %. Ce dernier totalise environ 20 % de parts de marché.

Né il y a vingt ans, Aegide-Domitys compte bien conserver son avance. Fin 2021, il totalisera 135 résidences (130 en France et 5 à l’étranger) ce qui représente un peu plus de 15.000 logements. Un chiffre porté à 185 fin 2023.

Selon un classement réalisé en 2020, Aegide-Domitys était suivi par Groupe Réside études (avec ses enseignes Les Girandières et Victoria Palazzo), Acapace (Les Jardins d’Arcadie), Sopregim (Les Hespérides) et GDP Vendôme (Villa Sully, Les Essentielles). Korian – le numéro un des maisons de retraite médicalisées – a racheté l’an dernier le réseau Les Essentielles. Il n’est pas le seul spécialiste des Ehpad à lorgner les résidences seniors.

Demande forte

Les acteurs historiques font face, depuis quelques années à l’arrivée d’une palette de nouveaux venus. « Quasiment tous les promoteurs s’intéressent aussi à ce marché », note Eric Lapierre, directeur général de Vinci Immobilier résidences gérées. La plupart se sont alliés à des exploitants experts des services à la personne.

De leur côté, ceux-ci ont eu intérêt à s’adosser à un groupe immobilier. « C’est un métier difficile. Il faut du capital. L’exploitant tout seul a du mal », observe Frédéric Walther, directeur général d’Aegide-Domitys.

Vinci avait ainsi fait le choix dès 2014 de prendre une participation majoritaire chez Ovelia. Celui-ci compte aujourd’hui 18 résidences seniors et en aura 60 à horizon 2025 ou 2026.

« Nous poursuivons une croissance raisonnable. Car ces résidences, c’est bien de les construire, mais il faut ensuite être en mesure de les gérer pendant vingt ans ou plus. Et il faut choisir de bons emplacements », ajoute Eric Lapierre.

La Poste a annoncé en 2019 son entrée sur ce marché , via sa filiale Poste Immo. La reconversion d’une dizaine d’hôtels de postes en résidences seniors a été lancée à Amiens, Auch, Brest, Châteauroux, Metz, Perpignan, Roubaix, Saint-Etienne, Villefranche-de-Rouergue, Strasbourg. Les futures résidences seront exploitées par Les Jardins d’Arcadie à horizon 2023-2025. La Poste entend ainsi tirer profit de bâtiments à l’emplacement privilégié, en centre-ville, à proximité des commerces et des transports en commun.

Plus de services

« La demande est là et le marché va continuer à croître », conclut le spécialiste de CBRE. « Avec quelque 900 résidences seniors aujourd’hui en France à comparer à 7.500 Ehpad, la profondeur du marché est encore importante. A condition de proposer un produit sérieux qui réponde aux attentes des gens », renchérit Frédéric Walther.

« Les résidences seniors vont évoluer, avec plus de services, pour répondre aux nouvelles attentes des seniors – livraisons de repas, prestations de ménage, sorties culturelles… », anticipe Laurence Picano, la directrice d’Ovelia.

Certaines enseignes font aussi le choix d’intégrer des équipes médicales pour gérer les « petits bobos » des personnes âgées qui n’ont pas pour autant besoin d’aller vers des résidences entièrement médicalisées, note Sébastien Lorrain.

Un autre défi consiste à rendre ces résidences, qui ne sont pas à la portée de toutes les bourses de retraités, abordables pour un plus grand nombre. « Nos résidences sont déjà accessibles sans aide à la moitié des retraités », nuance Frédéric Walther, qui estime entre 1.800 et 2.000 euros le ticket moyen (loyer plus services).

Comme d’autres acteurs du secteur, Aegide-Domitys réfléchit cependant à travailler avec des bailleurs sociaux pour permettre à des retraités plus modestes de s’installer dans ses résidences.


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