Léguer un bien immobilier détenu via une SCI 1

Léguer un bien immobilier détenu via une SCI


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Transmettre son patrimoine immobilier engendre des frais de succession importants. Ceux-ci peuvent parfois représenter jusqu’à 60% de la valeur du bien concerné. Le fonctionnement d’une SCI, c’est-à-dire une société civile immobilière, présente dans ce cas des avantages fiscaux indéniables. La forme sociale de la SCI permet à des associés de gérer conjointement un patrimoine immobilier. Elle peut notamment prendre la forme d’une SCI familiale réunissant des conjoints, auxquels peuvent s’ajouter leurs descendants, enfants ou petits-enfants.

Concrètement, lorsqu’il n’y a pas de SCI, en cas de décès, les parts d’un bien immobilier sont transmises au conjoint survivant (à condition d’être mariés) et aux enfants ou petits-enfants, un testament pouvant définir le montant de ces parts. Chacun se retrouve alors en partie propriétaire sous le régime de l’indivision. Dès lors, de nombreuses décisions doivent être prises à l’unanimité, comme le fait de mettre le bien en vente par exemple. D’autres doivent recueillir une majorité des deux tiers, comme le fait de renouveler ou non un bail de location.

Comment la SCI permet-elle de réduire les frais de succession?

Opter pour la formule juridique de la SCI familiale dans l’optique de léguer un bien immobilier, c’est l’assurance de limiter au maximum les frais de succession. Dès lors qu’il est placé sous le régime de la SCI, un bien immobilier n’appartient plus à une ou des personnes physiques, mais à une personne morale, à savoir la société ainsi constituée. Les parts de la société sont réparties entre les différents associés, qui doivent être deux au minimum, mais pas forcément à parts égales. L’un des associés peut tout à fait détenir 99% des parts. En revanche, et c’est là tout l’intérêt de la SCI, il est possible de céder des parts sans droit de donation, dans une limite de 100.000 euros tous les quinze ans. Peu à peu, le bien peut ainsi être transmis gratuitement à ses héritiers, ce qui permet de réduire de façon considérable les frais de succession. Dans le cas où il y a plusieurs héritiers, les démarches sont également facilitées, car il est plus facile de diviser des parts sociales qu’un immeuble dans le cas où les ayants droit ne souhaitent pas vendre.

Autres points à connaitre concernant la SCI

Les parts sociales d’une société civile immobilière peuvent se diviser en deux catégories, à savoir l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit correspond à un droit de jouissance, c’est-à-dire le droit d’occuper les lieux, tandis que les parts de nue-propriété donnent un droit de disposition (vente du bien). Il est possible de céder des parts uniquement en nue-propriété. Leur valeur étant moins importante que celle des parts en usufruit, cela permet de dépasser la valeur de 100.000 euros de donation tous les quinze ans et cela correspond à un démembrement des parts sociales. Pour les couples non mariés, l’octroi de parts sociales permet également de protéger son conjoint en cas de décès et d’éviter qu’il ne se retrouve sans rien s’il n’a pas participé à l’achat du bien. Les caractéristiques de la SCI présentent donc des avantages certains en termes de droits de succession, mais cela représente également un coût. En effet, pour sa création et la rédaction de ses statuts, il est indispensable de faire appel à un professionnel, qu’il s’agisse d’un notaire ou d’un avocat.

(Par la rédaction de l’agence hREF)


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