Tout savoir sur la loi Carrez et hauteur sous plafond 1

Tout savoir sur la loi Carrez et hauteur sous plafond


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Toute personne ayant déjà conclu une transaction immobilière d’un bien en copropriété est familière avec l’expression “surface loi Carrez” affichée sur les actes de vente. Celle-ci a un impact sur le calcul de la surface habitable, en rapport avec la hauteur sous plafond. Mais d’autres textes de loi régissent ladite hauteur ou son calcul dans le cadre d’une location ou au moment de la construction d’un logement neuf.

La loi Carrez: de quoi s’agit-il? Quel impact sur une acquisition?

La loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (n° 96-1107), qui a été promulguée le 18 décembre 1996, plus connue sous l’expression “loi Carrez”, est un texte législatif visant notamment à mieux définir la surface privative d’un logement. Seuls les biens vendus en copropriété et faisant au moins 8 mètres carrés sont assujettis à cette loi. Les biens de taille inférieure, les logements individuels, ainsi que les appartements vendus en Véfa (vente en l’état futur d’achèvement) ne sont pas concernés.

La loi Carrez impose aux vendeurs d’un logement en copropriété de déclarer la surface privative (les parties communes sont exclues) aux acheteurs potentiels, lors de toute transaction immobilière, en précisant le mode de calcul à employer.

Cette donnée doit obligatoirement être fournie dans l’acte de vente. À défaut, l’acquéreur a la possibilité de faire annuler la vente au cours du mois suivant la signature. De même, si la surface indiquée dans l’acte authentique est erronée de plus de 5%, alors l’acheteur reste en droit d’exiger une réduction du prix de vente (a posteriori) pendant une durée d’un an. C’est pourquoi il est recommandé de passer par un professionnel pour les mesures, même si ce n’est pas obligatoire, afin d’éviter tout futur litige et tout préjudice financier.

Au sens de la loi Carrez, la hauteur sous plafond du logement mis en vente est un critère déterminant. En effet, elle prévoit que la surface privative d’un logement corresponde à la surface de plancher construite disposant d’une hauteur sous plafond au moins équivalente à 1,8 mètre. Ce qui signifie que les combles (aménagés ou non) ou les vérandas peuvent être pris en compte dans le calcul de la surface, dès lors que cette hauteur minimale est respectée. À l’inverse, les mezzanines trop mansardées sont forcément exclues du calcul.

En revanche, certains espaces ne doivent pas être comptabilisés lors du calcul de la surface loi Carrez: ni les cloisons ou murs, ni les embrasures de portes ou de fenêtres, ni les annexes non habitables du bien (caves, places de stationnement, escaliers).

Et pour la location d’un logement, quelle hauteur sous plafond?

Un bien mis en location ne se trouve pas concerné par la loi Carrez. Autrement dit: le bailleur n’a pas à fournir la surface loi Carrez au moment de la signature. Néanmoins, les biens loués ayant vocation à servir de résidence principale sont réglementés par le décret n° 2002-120 datant du 30-1-2002, qui précise les divers critères du logement décent à respecter.

Au travers de ce décret, la réglementation française impose que tout logement doit disposer au moins d’une pièce principale dont la surface habitable est équivalente ou supérieure à 9 mètres carrés, et que cette pièce principale doit avoir une hauteur sous plafond d’au moins 2,2 mètres. L’ensemble des autres espaces du logement concerné par le bail doivent offrir cette même hauteur sous plafond minimale de 2,2 mètres. Les parties du logement qui ne sont pas conformes ne peuvent pas être comptabilisées dans le calcul de la surface habitable du bien, et encore moins intégrées dans l’annonce de mise en location!

Pour autant, une exception est prévue pour permettre la location de biens ne respectant pas tout à fait cette règle. Ainsi, lorsqu’un logement bénéficie d’une surface habitable d’au moins 10 mètres carrés et d’un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes, il devra  être considéré comme décent, même si sa hauteur sous plafond ne fait que 2 mètres au lieu de 2,2 mètres. Cette tolérance du législateur vise surtout à maintenir sur le marché les studettes ou autres chambres de bonne, construites avant 1948, dans les zones tendues.

Et dans le cas d’une construction neuve, quelle hauteur?

La loi française n’impose pas de hauteur sous plafond minimale lors de la construction d’un logement neuf. Toutefois, en raison des précédentes obligations citées pour les ventes en copropriété ou la mise en location, comme en raison des attentes des futurs habitants, il reste indispensable de prévoir une hauteur suffisante dans l’ensemble des pièces à vivre. Et ce, d’autant plus que la hauteur sous plafond constiue n critère essentiel pour analyser la décence d’un bien, en cas de future cession ou mise en location.

Par ailleurs, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation impose, pour toute construction neuve d’un logement, une surface habitable d’au moins 14 mètres carrés, ainsi qu’un volume habitable d’au moins 33 mètres cubes par habitant.

(Par la rédaction de l’agence hREF)


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