ces nouveaux venus compriment les frais

Avec son taux de distribution supérieur, en moyenne, à 4 %, la pierre-papier fait figure d’oasis dans un monde où les rendements sont au tapis. Les épargnants ne s’y trompent pas : ils sont largement revenus vers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en 2021, après le trou d’air de la crise sanitaire en 2020. Ils acceptent aussi ce qui serait impensable dans d’autres secteurs de l’épargne : des commissions de souscription proches des 10 % en moyenne.

A quoi servent ces frais ? La notice de la SCPI PFO2 (Perial AM) apporte la réponse : « Cette commission a pour objet de rémunérer la recherche de nouveaux souscripteurs ». Elle est donc reversée en grande partie au vendeur des produits, celui qui vous a conseillé et orienté vers le support. Sauf que depuis quelques années, de nouveaux acteurs cherchent à se faire un nom en cassant les prix.

Quelques sociétés de gestion ont en effet créé des SCPI sans frais d’entrée ou à frais réduits. On en recense trois à ce jour. La SCPI de commerces Altixia Commerces, lancée en 2019, affiche une commission de 2,5 %. Les deux supports de bureaux, Neo de Novaxia (2019) et Iroko Zen d’Iroko (2020) sont, eux, à zéro. « Lorsque nous avons lancé la SCPI en mars 2019, nous avions le sentiment que les frais des SCPI étaient élevés et qu’il y avait une pression des épargnants pour les faire baisser », résume Sonia Fendler, présidente d’Altixia.

Alignement sur la performance

Ces produits se rattrapent néanmoins par d’autres aspects. Tout d’abord, Novaxia Neo et Iroko Zen facturent des commissions sur les acquisitions des biens de l’ordre de 3 %. En outre, ces SCPI comportent des frais de gestion supérieurs à la moyenne. Alors que le marché tourne habituellement autour de 11 %, Novaxia Neo et Altixia Commerces prélèvent 18 % par an sur les loyers perçus. Iroko Zen est mieux disant, à 14,40 %.

« Cela permet d’aligner les intérêts de tous sur une seule chose : la performance, puisque les frais de gestion sont prélevés sur les loyers de la SCPI », estime Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement. Il faut en effet rappeler que les taux de rendement sont communiqués nets de frais. Dans la compétition entre SCPI, cet indicateur est très regardé par les investisseurs. Or, Altixia Commerces a servi 5,21 % en 2021, Novaxia Neo est à 6,49 % et Iroko Zen à 7,10 % ! Des résultats bien supérieurs à ceux de leurs catégories respectives.

Autre élément à garder en tête : Novaxia Neo et Iroko Zen prévoient des frais en cas de sortie précoce. Chez Novaxia, ils s’élèvent à 6 % du montant remboursé en cas de retrait avant cinq ans. « Avec un rendement de 6 % par an, certaines personnes auraient pu être tentées de placer leur trésorerie sur notre support pour un an ou deux », justifie M^me Krieger. Chez Altixia, un délai de jouissance sert de garde-fou : il y a cinq mois entre l’acquisition d’une part de SCPI et le moment où elle commence à générer des dividendes.

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