Dans cet immeuble de l’Est parisien, les copropriétaires souhaitent réaliser un ravalement isolant dès que possible mais « les choses n’avancent pas car il faut plusieurs assemblées générales pour voter les études nécessaires puis choisir les travaux. Cela prend des années », regrette Marie, copropriétaire. Une solution est possible : déléguer la décision au conseil syndical de l’immeuble, c’est-à-dire aux copropriétaires élus par leurs pairs pour les représenter, contrôler et assister le syndic de l’immeuble. Cet organe pourrait diligenter les études, commander les travaux et réaliser le ravalement sans devoir demander l’avis de tous les copropriétaires à chaque étape.
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 permet, en effet, à l’assemblée générale de déléguer au conseil syndical tout ou partie des décisions habituellement votées par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée ainsi que ceux qui ont voté par correspondance. Cette majorité, appelée « de l’article 24 » selon la loi du 10 juillet 1965 qui régit les copropriétés, regroupe tous les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble.
« De très gros travaux comme la réfection de la toiture ou un ravalement de plusieurs millions d’euros peuvent faire l’objet de la délégation », précise Francis Bourriaud, fondateur de Syndicalur, courtier en syndic et conseil en copropriété.
Le législateur n’a, en effet, pas donné de limite financière à cette délégation. Il a cependant fixé un mode d’emploi précis.
Tout d’abord, le conseil syndical doit comprendre trois membres au minimum et l’assemblée générale doit fixer un montant maximal des sommes allouées au conseil syndical. La délégation n’est donc pas illimitée. De plus, elle a une durée de deux ans et ne peut pas porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel ou sur des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par des modifications législatives et réglementaires. A la fin de ces deux ans, le conseil syndical doit présenter un rapport écrit sur l’exercice de sa délégation à l’assemblée générale.
Attention aux risques
Pour autant, pendant ces deux ans, il bénéficie d’un pouvoir non négligeable : les copropriétaires élus vont pouvoir demander la réalisation d’études si elles s’avèrent nécessaires et notamment s’adjoindre l’aide d’un architecte ou d’un bureau d’études. Ils vont ensuite pouvoir choisir l’entreprise, même sur la base d’un seul devis, et faire réaliser les travaux.
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