faut-il succomber aux sociétés civiles immobilières (SCI) ?

Pour investir dans l’immobilier physique au sein de son assurance-vie, l’épargnant dispose, selon son contrat, de plusieurs options. Il peut souscrire à des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ou de sociétés civiles (SC ou SCI). Ces dernières ont le vent en poupe : elles ont attiré 29 % de la collecte des fonds immobiliers grand public en 2021, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Il se lance de nouveaux supports quasiment tous les mois. La particularité de la SCI, par rapport à la SCPI : il s’agit d’une sorte de fonds de fonds, qui peut notamment investir dans l’immobilier sous toutes ses formes, y compris en achetant des parts de SCPI.

Comment expliquer ce succès ? « Les sociétés civiles sont faites pour l’assurance-vie », résume Antoine Depigny, directeur du développement chez Primonial REIM France, le gestionnaire de Capimmo, la plus grosse SCI du marché. « Capimmo est une solution d’épargne multisupports et multiclasses d’actifs, ce qui en fait un produit agile : sa composition peut évoluer en fonction du marché. Sur les secteurs où nous n’avons pas d’expertise en interne, comme la logistique, nous pouvons prendre une participation dans un autre fonds », précise-t-il.

Alternative aux fonds en euros

De plus, la société civile n’a pas d’obligation de distribuer les revenus, elle peut les conserver et les réinvestir. Enfin, les SCI affichent des performances régulières grâce à une approche de gestion prudente – ce qui n’est pas anodin, dans un contexte où les épargnants recherchent une alternative aux fonds en euros de l’assurance-vie.

« Nous estimons que la bonne rémunération se situe entre 4 % et 4,5 % actuellement, avec un niveau de risque très maîtrisé, indique Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM qui a lancé une société civile (Advenis Immo Capital) en juillet 2021. Cela apporte un surplus de performance par rapport au taux sans risque. »

Mais des produits thématiques se sont aussi lancés sur des niches, affichant des rémunérations plus élevées. « Ils rencontrent beaucoup de succès, à l’image des produits sur la thématique du viager, Viagénérations et Silver Avenir, qui sont les deux SCI ayant attiré le plus de versements en 2021 », souligne Pierre Garin, directeur du pôle immobilier chez Linxea.

Autre succès attendu : la nouvelle société civile d’Euryale AM, Trajectoire Santé, sur le thème de la santé. « Dans un premier temps, le sous-jacent majeur [l’investissement principal] sera notre SCPI Pierval Santé, mais nous allons progressivement diversifier nos investissements pour nous exposer à d’autres classes d’actifs, y compris sur le non coté, mais toujours dans l’univers de l’économie de la santé », précise Thierry Scheur, directeur général opérationnel d’Euryale Services.

En matière de frais, les sociétés civiles affichent généralement 2 % de droits d’entrée. Bien moins que les SCPI, donc. « Cela donne la possibilité d’arbitrer plus vite qu’avec une SCPI, si les performances ne sont pas satisfaisantes », indique Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des placements.

Le risque ne doit néanmoins pas être sous-estimé. « Je suis convaincue par l’immobilier dans l’assurance-vie mais attention, les SCI sont des supports moins transparents que les OPCI, pointe Sonia Fendler, présidente d’Altixia. Ainsi, en cas de vague de demandes de rachats, il n’est pas certain que les SCI seraient toutes capables de faire face. » La pierre, même « papier », reste un placement sur le long terme.