Foncier commercial en IDF : l'ORF alerte sur le risque de friches et avance 22 propositions

Foncier commercial en IDF : l’ORF alerte sur le risque de friches et avance 22 propositions

Foncier commercial en IDF : l'ORF alerte sur le risque de friches et avance 22 propositions 1

Une friche urbaine.
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Dans un rapport sur “L’évolution du foncier commercial en Île-de-France”, l’Observatoire régional du foncier (ORF) alerte sur la montée de la vacance des espaces de vente dans les zones et les centres commerciaux péri-urbains de la région. Pour pallier cette tendance, l’ORF a formulé 22 propositions (ci-jointes dans le rapport) afin d’anticiper leur reconversion.

La sur-production de surfaces depuis trente ans, conduit à des phénomènes de désaffection, d’obsolescence voire “d’enfrichement”, des zones de commerces qui se sont développées pour l’essentiel en grande couronne, selon l’observatoire. En 2019, la région comptait 6 800 commerces de surface de vente supérieure ou égale à 300 m². Soit un total de 9 millions de m². D’ici cinq ans, 100 projets commerciaux sont recensés en Île-de-France (tous n’étant pas encore autorisés par les CDAC), soit 1 100 000 m² commerciaux dont la moitié sous forme de retail parks (données Procos).

Mais, plus qu’à l’augmentation des surfaces, la tendance observée est à leur mutation. “Les foncières commerciales vont devoir adapter leurs parcs de magasins et trouver de nouvelles destinations aux surplus de surfaces”, analyse l’ORF.

L’ORF veut introduire le foncier vieillissant dans des stratégies globales de transformation urbaine

Le rapport de l’ORF met en évidence une tendance à la concentration de l’offre commerciale autour des actifs les plus rentables, dans les secteurs les plus attractifs. C’est là que sont déposées les demandes d’extension ou de réhabilitation. A contrario, les actifs moins bien placés se dévalorisent en l’absence de projet. “Il devient urgent d’introduire le foncier commercial vieillissant dans des stratégies urbaines globales”, estime l’ORF.

L’ORF préconise avant tout de mettre en place un recensement des gisements fonciers, et une observation régulière des phénomènes en cours – en favorisant le partage des données par tous les acteurs -, pour nourrir une planification commerciale globale, qui intègre les différentes échelles du commerce : “du plus petit au plus grand”. Notamment, la loi Notre permet d’envisager “d’amorcer une politique à l’échelle intercommunale”. Cela suppose la mise en place d’une gouvernance entre acteurs publics et privés, indispensable pour du foncier très morcelé, “pour un partage accru des enjeux et des ambitions”.

Dans ce rapport, l’ORF met en avant les méthodes d’analyse de la mutabilité d’une zone commerciale, et celles de montage de projet, dans les différentes configurations de propriété foncière et de partenariat d’acteurs. « Le passage à l’acte peut mobiliser toute une gamme de dispositifs réglementaires, et supposerait, note l’ORF, de faciliter les procédures de transfert des commerces. Les opérations appellent l’intervention d’ensembliers de niveau supra-communal, et des logiques d’investissement de long terme, par exemple des foncières dédiées. »

En conséquence, « une intervention volontaire de la puissance publique s’impose, avance l’ORF, pour la requalification du foncier commercial, en s’inspirant des politiques de reconquête des friches industrielles. En s’appuyant sur une “banque de compensation foncière” régionale, elle pourrait conduire à développer une ville plus durable et plus mixte – d’abord ouverte à l’activité économique, et, pourquoi pas, dans des environnements propices et desservis par les transports en commun, à du logement. Quand ce ne serait pas à de la renaturation… »


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