Immobilier : transaction record entre institutionnels

C’est une méga-transaction qui en dit long sur l’appétit des investisseurs institutionnels – surnommés « les zinzins » – pour le secteur résidentiel qu’ils délaissaient jusque-là, ne jurant que par le bureau et les commerces considérés comme plus rentables et faciles à gérer. Mercredi 9 mars, CNP Assurance, filiale de la Banque postale, a annoncé l’acquisition de 7 600 logements pour 2,4 milliards d’euros, auprès de CDC Habitat, branche HLM de la Caisse des dépôts.

La crise sanitaire a bouleversé la donne. « Il y a désormais de fortes incertitudes sur le bureau, avec le développement du télétravail, et sur l’immobilier commercial, avec l’importance prise par le e-commerce, ce qui nous a conduits, en 2021, à réorienter notre portefeuille vers le logement, un actif plus rassurant avec une résistance à l’inflation qui, elle, commence à poindre », explique Olivier Guigné, directeur des investissements de la CNP.

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Cette filiale de la Banque postale détient déjà 17 milliards d’euros de biens immobiliers logés dans ses contrats d’assurance-vie, un patrimoine jusqu’à maintenant composé à 60 % de bureaux, 30 % de commerces et de locaux logistiques et seulement 10 % d’immeubles résidentiels. « La transaction de ce jour va nous permettre de doubler d’un coup la part de logement, qui passe à 20 %. Le fait de se porter acquéreur de l’ensemble a sans doute fait pencher la balance vers notre offre, dans une compétition serrée entre une trentaine de candidats acheteurs », détaille M. Guigné.

Investissement classé « vert »

L’investissement coche toutes les cases : il est « vert’ » avec de bonnes performances énergétiques et environnementales, social, avec des loyers abordables ou intermédiaires qui devraient limiter le turn-over des appartements, et il offre un rendement sans risque de 3,5 % à 4 % : « C’est certes le bas de la fourchette, mais supérieur au taux des crédits, avec un effet de levier », se félicite M. Guigné.

Ces immeubles, dont une moitié est située en Île-de-France dans des communes d’avenir comme Vitry-sur-Seine, et l’autre dans de grandes métropoles comme Bordeaux, Nantes ou Marseille, sont à 50 %, en cours de construction, donc bientôt livrés aux meilleures normes de performance énergétique, les étiquettes A ou B, et le reste en existant avec, au moins, l’étiquette C. « Les institutionnels se montrent très sélectifs et attentifs aux performances énergétiques des immeubles car la loi Climat et résilience va, dès 2025, interdire les plus mal classés à la location », remarque Anne-Sophie Grave, présidente du directoire du vendeur, CDC Habitat, qui reste actionnaire à 15 % de la société Lamartine, propriétaire créée pour l’occasion, et assurera la gestion de ces appartements.

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