L’apport initial, une condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier ?

Qu’un acheteur n’emprunte pas 100 % du coût du bien immobilier qu’il convoite est plus sécurisant pour les banques. En effet, en l’absence d’apport personnel, le risque est que ce client se retrouve un jour dans une situation financière compliquée, s’il est contraint de revendre rapidement son logement (par exemple en cas de divorce) alors que la valeur de celui-ci a baissé entre-temps. Le montant du remboursement du crédit se retrouverait alors supérieur au prix de vente.

Ce qui n’a pas empêché, dans le passé, les établissements financiers de prêter aux emprunteurs n’ayant pas de pécule à mettre au pot : « Il y a deux ans, financer des dossiers de primo-accédants sans apport ne posait pas de difficulté puisque toutes les banques le proposaient », rappelle Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage. Cette période est toutefois révolue : « Aujourd’hui, c’est exceptionnel », souligne-t-il.

Les banques demandent désormais presque systématiquement 10 % d’apport, couvrant les frais de notaire, ainsi que les frais de dossier et de garantie du crédit. « C’est encore mieux d’avoir 10 % supplémentaires », indique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

Solidarité familiale

Inutile pour autant de voir trop grand : « Les banques proposent des taux identiques aux primo-accédants ayant 20 % d’apport ou plus. Cela ne sert donc à rien d’aller au-delà, sauf si cela permet de réduire votre taux d’endettement pour passer sous le seuil des 35 % », ajoute Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto.

Pour réunir la somme nécessaire, les acheteurs puisent dans leurs placements (livrets, assurance-vie) et leur épargne salariale (les plans d’épargne entreprise pouvant être débloqués à tout moment pour acquérir une résidence principale). Ils font aussi jouer la solidarité familiale via des donations de parents ou de grands-parents.

« Les donations complètent l’apport mais sont aussi un signal positif pour la banque : cela signifie qu’en cas de difficultés de paiement, l’emprunteur pourra probablement bénéficier du soutien de ses proches », remarque M. Huzieux.

Tout est question d’équilibre : « Les banques voient d’un bon œil les jeunes dont l’apport personnel est issu d’une donation. Mais un couple de 45 ans aux revenus confortables, qui achète pour la première fois avec un apport provenant uniquement de la solidarité de sa famille, éveille le soupçon : pourquoi n’ont-ils pas mis eux-mêmes de l’argent de côté ? », poursuit Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis.

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