Le marché du logement neuf plus que jamais affecté par le manque d’offre (FPI)

Alexandra François-Cuxac
© Anna Camerac – Markimage

La FPI publie les chiffres du troisième trimestre 2019 de son observatoire statistique national, baromètre des indicateurs avancés en logement dans toutes les régions de France. Comme depuis plusieurs trimestres, le constat le plus préoccupant concerne les mises en vente de nouveaux programmes immobiliers : au T3 2019, les promoteurs n’ont mis en vente que 20 000 logements soit 5 000 de moins qu’au T3 2018. L’offre à la vente de logements neufs baisse donc de 14 % et le stock est inférieur à neuf mois de vente dans plusieurs métropoles majeures (Ile-de-France, Rennes, Nantes, Strasbourg, Montpellier ou Rennes).

Par ailleurs, le nombre de logements en projets était de 60 000 début 2018, contre 45 000 aujourd’hui. Cette baisse de l’offre a deux explications selon la FPI : la délivrance des permis de construire dans le collectif est en chute libre (en moyenne annuelle, ce sont 40 000 logements collectifs autorisés en permis de moins qu’il y a deux ans). Ensuite, lorsque les PC sont délivrés, les coûts de travaux trop élevés, la disponibilité de plus en plus réduite des entreprises du bâtiment ou encore les recours de voisinage, freinent les mises à l’offre de nouveaux logements. Il en résulte une forte baisse des mises en chantier et une tension sur les prix des logements neufs qui augmentent en moyenne de 4,7 % au niveau national par rapport au T3 2018, dans un secteur de l’immobilier où, globalement, les prix progressent plus vite que l’inflation, notamment du fait de la faiblesse des taux d’intérêt.

« Le logement neuf en 2019, c’est l’histoire d’une opportunité manquée, celle de la production, de la croissance, des emplois et de la satisfaction des besoins de logements. Contraints par le manque de PC et la difficulté croissante de mener des opérations à leur terme, nos programmes sortent peu, et trop lentement. Nous avions 60 000 logements en projet début 2018, nous n’en avons plus que 45 000. C’est un sentiment de gâchis qui nous habite. Le Congrès des Maires la semaine prochaine sera pour moi l’occasion de les sensibiliser », commente Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France.

Cette frustration est d’autant plus vive que, face à cette offre contrainte, la demande est globalement stable au T3 2019 par rapport au T3 2018. Si elle baisse de 3 % sur neuf mois, elle reste à un niveau élevé. Cette tendance générale masque des dynamiques différentes selon les marchés. Les ventes aux particuliers (-4,2 %) sont durablement portées par l’accession à la propriété qui confirme mois après mois sa solidité, quand l’investissement des particuliers fléchit nettement (-7,2 %).

Les ventes en bloc, de leur côté, connaissent un fort rebond ce trimestre (+22 %) mais restent en baisse sur les neuf premiers mois de l’année (-4,3 %). Les ventes aux organismes HLM continuent de subir les effets de la réorganisation du secteur, mais les ventes aux opérateurs de logement intermédiaire et aux investisseurs institutionnels commencent à monter en puissance et à prendre le relais. Cette tendance reste à confirmer dans la durée.

« Nous ne réussissons à satisfaire une demande qui reste forte qu’en puisant dans les stocks, sans réussir à les reconstituer rapidement faute de permis de construire. Les contraintes sur l’offre de logements neufs font craindre une nette baisse des ventes et des chantiers en 2020. Le rapport Lagleize arrive à point nommé pour lever les freins à la construction, nous attendons beaucoup de sa mise en œuvre », conclut Alexandra François-Cuxac.